Ce n'est pas à vous

MCH.WTF — ENQUÊTE Ce n'est pas à vous Comment des administrateurs bénévoles en viennent à croire que le patrimoine collectif leur appartient — et ce que ça coûte à la société. --- Il y a une question que personne ne pose dans le dossier du Faubourg Mena'Sen. Pas celle de savoir où sont allés les 18 millions $. L'UPAC y répond. Pas celle de savoir si la vente était légale. Les tribunaux s'en chargent. La question, c'est : comment cinq personnes en arrivent-elles à croire sincèrement qu'un complexe de 171 logements construit avec l'argent public leur appartient? La Cour d'appel du Québec a utilisé le mot juste dans son arrêt unanime du 10 octobre 2025 : « s'approprier ». Les administrateurs auraient réussi à « s'approprier les actifs de l'organisme sans but lucratif dont ils étaient les administrateurs, au mépris de la mission de celui-ci ». S'approprier. Prendre pour soi ce qui ne vous a jamais appartenu. En défense, les cinq accusés ont avancé un argument que le juge de première instance a qualifié de « loufoque » : ils seraient les bénéficiaires d'un « héritage » planifié par les fondateurs de l'organisme. Un legs. De l'argent public. À des administrateurs bénévoles qui n'ont jamais investi un dollar dans l'immeuble. Le Mena'Sen est le cas spectaculaire. Il y en a d'autres. Et le mécanisme qui les rend possibles est le même partout. --- Le cas qu'on ne connaît pas Le 8 avril 2022, six semaines après la vente du Mena'Sen, un autre immeuble sort du patrimoine collectif en silence. La Villa Belle Rivière de Richelieu — 60 logements pour aînés autonomes, fondée en 1978, financée par des millions de dollars de subventions fédérales et provinciales entre 1978 et 2014 — est vendue à 9462-8336 Québec inc., une compagnie à numéro constituée 24 jours plus tôt. Prix : 2 030 000 $. La base d'imposition des droits de mutation inscrite à l'acte notarié, qui reflète l'évaluation municipale, est de 4 074 220 $. L'OSBL a vendu à la moitié de la valeur de l'immeuble. L'acheteur n'a pas mis un dollar de sa poche. La Caisse Desjardins de Drummondville a financé la totalité du prix — 2 030 000 $ — deux jours avant la signature de l'acte de vente. L'hypothèque, instrumentée par la même notaire que la vente, Me Isabelle Desmarais de Drummondville, garantit 2 530 000 $. Deux des trois administratrices de l'OSBL — Micheline St-Laurent (secrétaire) et Carmen Montpetit (administratrice) — ont signé l'acte de vente. La présidente, Mireille Séguin, n'a pas signé. La résolution du conseil d'administration autorisant la vente est datée du 7 avril 2022 — la veille du closing. L'offre d'achat avait été acceptée le 14 janvier, trois mois plus tôt. Il n'y a pas eu d'appel d'offres. Les locataires n'ont pas été consultés. Le conseil d'administration a décidé de leur parler par avocats interposés. La Fédération régionale des OSBL d'habitation de la Montérégie et de l'Estrie avait offert à plusieurs reprises de soutenir le CA et d'assurer une relève aux administratrices. Les offres ont été refusées. L'immeuble était libre de toute hypothèque au moment de la vente. L'acte notarié le confirme : « L'immeuble est libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque. » Les locataires et les contribuables avaient payé pendant 43 ans. La dette était à zéro. L'actif valait plus de 4 millions $. Les loyers bruts déclarés dans l'acte de vente s'élèvent à 39 931 $ par mois, soit 479 172 $ par an. Une locataire résidait à la Villa Belle Rivière depuis 22 ans. « À mon âge, à quoi cela servirait de se battre? » a-t-elle confié au Journal de Chambly. Les résidents ont entre 60 et 97 ans. L'acheteur, Laurent Reny-Alary de Drummondville, possède toujours l'immeuble. Un deuxième signataire, Bertrand Dionne, a agi comme « représentant » dans les deux actes notariés — sans être inscrit comme dirigeant au Registre des entreprises, où seuls Reny-Alary (président) et Valérie Dionne (secrétaire) apparaissent. La seule condition imposée dans l'offre d'achat était de maintenir le statut actuel du bâtiment pendant cinq ans. Cette clause expire en avril 2027. Après, rien ne protège les locataires. Marie-France Lareau, sœur du fondateur Pierre Lareau, a résumé la situation : « Mon frère, malheureusement décédé, serait épouvanté de savoir que la Villa est vendue. Toute la communauté de bâtisseurs est atterrée. » --- Le même ADN Les deux cas — Mena'Sen à Sherbrooke, Villa Belle Rivière à Richelieu — sont différents dans l'échelle mais identiques dans la mécanique. Un OSBL d'habitation financé par l'argent public. Une convention SCHL arrivée à terme. Un immeuble libre de dettes. Un CA réduit au minimum — cinq personnes à Sherbrooke, trois à Richelieu. Et la même décision : vendre au privé sans consulter personne. Au Mena'Sen, les administrateurs ont franchi la ligne : ils se sont partagé les 18 millions en cinq parts égales. L'UPAC les a arrêtés. Cinq accusations de fraude de plus de 5 000 $, punissables de 14 ans d'emprisonnement. À la Villa Belle Rivière, les administratrices n'ont pas empoché l'argent personnellement — du moins, rien ne le démontre publiquement. Mais le résultat est le même : 60 logements abordables pour aînés sont sortis du patrimoine collectif. Un promoteur de Drummondville possède maintenant un actif de 4 millions $ qu'il a acquis pour la moitié de sa valeur, sans sortir un dollar de ses poches. Un détail qui mérite d'être relevé. Au Mena'Sen, les cinq administrateurs sont des hommes. À la Villa Belle Rivière, les trois administratrices sont des femmes. L'éthique et la morale n'ont pas de genre. Quand vient le temps de disposer de l'argent des autres, l'égalité est parfaite. Dans les deux cas : aucun appel d'offres. Aucune consultation des locataires. Un acheteur opérant sous une compagnie à numéro. Un financement couvrant la quasi-totalité ou la totalité du prix d'achat. Et un immeuble qui avait été payé par la collectivité pendant des décennies. Le Réseau québécois des OSBL d'habitation a prévenu que ces deux cas n'étaient pas les premiers. « Ce n'est pas la première fois que des actifs de projets immobiliers appartenant à des organismes sans but lucratif sont vendus à des promoteurs privés, sans aucune consultation des locataires. Plusieurs gestionnaires de projets de logement sans but lucratif ont reçu des offres d'achat non sollicitées provenant de développeurs immobiliers. » Denise Godbout, directrice des Habitations L'Équerre de Sherbrooke et présidente de la Fédération régionale Estrie-Montérégie, confirme la pression : « On se fait solliciter très souvent. Le privé est très agressif. Il appelle, il rappelle. » --- La confusion fondamentale Un OSBL n'est pas une propriété privée. C'est une personne morale constituée pour poursuivre une mission — dans ce cas, loger des gens à prix abordable. Les administrateurs ne sont pas des propriétaires. Ce sont des gardiens. L'État a financé la construction de ces immeubles. La SCHL a garanti les hypothèques. Le Mena'Sen a reçu 7 millions $ de subventions fédérales. La Villa Belle Rivière a été subventionnée pendant 36 ans. Les locataires ont payé les loyers qui ont remboursé les hypothèques, dollar par dollar, pendant des décennies. Et quand l'hypothèque est terminée et que l'immeuble vaut quatre millions ou dix-huit millions, trois à cinq personnes assises dans une salle de réunion décident que c'est à eux d'en disposer. Le juge de première instance l'a dit clairement dans le dossier Mena'Sen : les administrateurs ont vendu les immeubles pour 18 250 000 $ — même s'ils n'y avaient jamais investi un seul sou. Le RQOH identifie le problème à sa racine : « Les actions immorales des personnes sont permises par le droit via la notion individualiste de la propriété. Cette idée que la propriété est un droit individuel est si ancrée que même nos OSBL, pourtant de nature et de vocation communautaires, sont créées sur la fiction juridique qu'ils sont des personnes avec des droits individuels. » --- La loi qui permettait tout Avant juin 2022, rien n'empêchait un CA d'OSBL d'habitation de vendre son immeuble et de disposer de l'argent comme bon lui semblait. Les OSBL sont constitués sous la Partie III de la Loi sur les compagnies du Québec — une loi désuète qui ne prévoyait aucun mécanisme de protection des actifs collectifs. La Loi sur les compagnies « ne prévoit aucun mécanisme pour empêcher l'administration d'un OSBL de vendre ses biens et de disposer de l'argent comme elle l'entend ». Pendant ce temps, les coopératives d'habitation sont protégées depuis 2015. La Loi sur les coopératives exige l'autorisation du gouvernement pour qu'une coopérative ayant reçu du financement public procède à l'aliénation de ses biens. La même protection aurait empêché les ventes du Mena'Sen et de la Villa Belle Rivière. Elle n'existait pas pour les OSBL. Le projet de loi 37, adopté en juin 2022 en réaction directe à ces deux scandales, corrige partiellement la situation. Désormais, un OSBL d'habitation doit obtenir l'autorisation ministérielle avant de vendre un immeuble financé par des fonds publics. Mais PL37 est arrivé après que 232 logements — 172 à Sherbrooke, 60 à Richelieu — étaient déjà partis. Et il ne couvre pas tout. Il encadre les ventes futures. Il ne prévoit rien pour les dissolutions. Un petit OSBL de 4 ou 6 logements dont les membres décident simplement de fermer l'organisme, de se partager l'encaisse et de vendre l'immeuble en tant que particuliers — PL37 ne les vise pas. --- L'échelle du risque Le RQOH estime à 24 177 le nombre de logements en OSBL d'habitation issus des programmes fédéraux dont les conventions d'exploitation arrivent ou sont arrivées à terme. Seulement 14 % des CA de ces organismes disposaient d'un plan d'action en prévision de cette échéance. À l'échelle canadienne, ce sont plus de 365 000 logements sociaux dont l'existence est menacée à mesure que les accords d'exploitation expirent. Au Québec, plus de 125 000 unités de logement social — HLM, coopératives et OSBL — sont touchées par les fins de convention. L'avoir propre foncier des OSBL d'habitation québécois — la valeur nette de leurs propriétés, une fois les dettes remboursées — est estimé à 3,6 milliards $. C'est ça qui est sur la table. 3,6 milliards $ d'actifs collectifs, dans les mains de petits CA de bénévoles, protégés depuis 2022 contre les ventes mais pas contre les dissolutions, pas contre l'érosion lente, pas contre la tentation tranquille de se dire : c'est à nous. --- La solution qui existe Le Code civil du Québec, depuis 1994, prévoit un outil qui règle le problème à la racine : la fiducie d'utilité sociale. Dans une fiducie d'utilité sociale, un immeuble n'appartient à personne. Il est affecté à une vocation — loger des gens à prix abordable — et cette affectation est perpétuelle. Seul un tribunal peut la modifier. Pas un CA de trois personnes à huis clos. Un tribunal. L'organisme Territoires innovants en économie sociale et solidaire a répertorié 22 fiducies d'utilité sociale au Québec et près de 50 projets en cours. La SCHL finance des projets pilotes. Le Centre de transformation du logement communautaire qualifie la FUS de « seul modèle qui garantit réellement la vocation sociale du bien ». Mais sur 1 200 OSBL d'habitation au Québec, c'est une goutte. --- Ce que cet article ne contient pas Cet article documente deux cas. Il y en a d'autres. Le RQOH le dit. Les fédérations régionales le savent. Mais personne n'a jamais compté combien d'OSBL d'habitation ont été dissous, combien d'immeubles ont changé de mains, combien de logements abordables sont sortis du patrimoine collectif en silence dans les 10 dernières années. Le Registre des entreprises du Québec contient ces données. Le registre foncier contient les transactions. Personne n'a jamais fait le croisement. Si vous connaissez un OSBL d'habitation qui a été vendu ou dissous dans votre région — que ce soit un complexe de 60 logements ou un duplex — contactez-nous à documents@monconseillerhypothecaire.ca. --- Avertissement légal — Toutes les personnes mentionnées dans cette chronique sont présumées innocentes jusqu'à preuve du contraire. Les faits présentés proviennent exclusivement de sources publiques : actes notariés du registre foncier du Québec (Nominis), décisions judiciaires (CanLII), Registre des entreprises du Québec, reportages de médias reconnus, communiqués du RQOH et de ses fédérations régionales. Le droit de réponse est ouvert à toute personne nommée. --- Sources Actes notariés (registre foncier du Québec, Nominis) : — Inscription #27150607 : Vente, Villa Belle Rivière de Richelieu inc. à 9462-8336 Québec inc., 2 030 000 $, Me Isabelle Desmarais, notaire, 8 avril 2022. — Inscription #27143045 : Hypothèque, Caisse Desjardins de Drummondville, 2 530 000 $, Me Isabelle Desmarais, notaire, 6 avril 2022. Registre des entreprises du Québec : — Villa Belle Rivière de Richelieu inc., NEQ 1142989780. — 9462-8336 Québec inc., NEQ 1177468452, constituée le 15 mars 2022. — Cité des Retraités de l'Estrie inc., NEQ 1143716075. Décisions judiciaires (CanLII) : — Fortin c. Proulx, 2025 QCCA 1285 (Cour d'appel du Québec, arrêt unanime). — Barreau du Québec c. Dubois, 2026 QCCDBQ 26 (Conseil de discipline). — Montour c. Fortin, 2024 QCCS 4448 (Cour supérieure). Reportages et communiqués : — Journal de Chambly, 18 mars, 14 avril et 31 mai 2022. — Chambly Matin, 22 mars 2022. — CBC News, 20 mars 2022. — FROHME, communiqué du 11 mars 2022. — RQOH, « La vente d'immeubles d'OSBL : entre légalité et légitimité », 6 juin 2022. — RQOH, « Vente d'OSBL d'habitation : il faut protéger les logements communautaires! », 9 mai 2022. — RQOH, mémoire prébudgétaire, février 2025. — RQOH, « Caractéristiques économiques du parc des OSBL d'habitation du Québec ». — La Métropole, 8 mai 2025. — Radio-Canada, multiples reportages 2022-2026 (Thomas Deshaies). Évaluation municipale : — Ville de Richelieu, lot 1 813 490, circ. Rouville (base d'imposition droit de mutation : 4 074 220 $). — Ville de Sherbrooke, lots 1 329 296 et 1 329 294. Nombre d'actes notariés consultés en texte intégral : 3. Le droit de réponse est ouvert à toute personne nommée dans cet article.