Après l'impôt, c'est la plus grosse ligne du budget de n'importe quel ménage. Et c'est celle qui dérape le plus vite. Que tu loues ou que tu sois propriétaire, te loger en 2025 gruge une part du budget qui n'a plus rien à voir avec celle d'il y a dix ans. Pour la classe moyenne qu'on décrivait dans le volet précédent — celle qui paie déjà plein tarif sur chaque dollar —, le logement est devenu le poste qui avale tout le reste. Voici l'ampleur du problème, côté locataire comme côté propriétaire.
Le loyer monte trois fois plus vite que l'inflation
En 2025, le loyer mensuel moyen au Québec a atteint 1 232 $, toutes tailles confondues. La hausse sur un an : 10,1 % — pendant que l'indice des prix à la consommation, lui, n'augmentait que de 3,2 % [1]. Le loyer a donc grimpé plus de trois fois plus vite que le coût de la vie en général.
Et ce n'est pas qu'une moyenne provinciale lointaine. Dans la région de Sherbrooke, la hausse du loyer d'un 2 chambres a atteint près de 8,8 % sur l'année — parmi les plus fortes au Québec [2]. Le marché s'est un peu desserré (le taux d'inoccupation est remonté de 1,8 % à 2,9 %, encore sous le seuil d'équilibre de 3 %), mais ça n'a pas freiné les prix [1].
Le vrai piège : le renouvellement
La moyenne cache le pire. Tant que tu restes dans ton logement, ton loyer bouge peu. Mais au changement de locataire, l'augmentation explose : la SCHL estimait la hausse d'un 2 chambres reloué à un nouveau locataire à près de 18,7 % dans la région de Montréal [3]. Traduction concrète : déménager — pour un emploi, une séparation, une famille qui s'agrandit — peut coûter une fortune instantanée. La mobilité, autrefois normale, est devenue un luxe.
Le revenu qu'il faut juste pour le loyer moyen
Pour payer le loyer moyen de 1 232 $ sans dépasser la norme de 30 % du revenu consacré au logement, il faut gagner 49 240 $ par année. Or, la moitié des locataires québécois gagnent moins que ça [1]. Ce seuil tombe pile au bas de la fourchette de la classe moyenne (56 670 $) du volet précédent : se loger « dans la norme » est déjà hors d'atteinte pour une grande partie des ménages.
Côté propriété : la barre est encore plus haute
Acheter n'offre aucun répit. En 2025, le prix médian d'une maison unifamiliale au Québec a atteint 499 000 $ (+7 %); dans la région de Sherbrooke, 460 750 $ (+10 %) [4]. Sur cinq ans, l'APCIQ calcule que les prix ont bondi de 67 % [5].
Et ici, un paradoxe que je connais bien dans mon métier d'analyse hypothécaire : la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de l'amortissement à 30 ans étaient censés aider les acheteurs. Mais comme le note l'APCIQ, ces mesures « stimulent la demande, stimulent les prix » — et finissent par diluer leur propre effet. Résultat : c'est encore plus inabordable qu'avant, malgré des taux plus bas [5]. On a donné aux ménages une plus grande capacité d'emprunt, et le marché l'a aussitôt absorbée en prix.
Concrètement, il faut aujourd'hui un revenu de ménage d'environ 86 000 $ à 91 000 $ pour acquérir une propriété au prix médian dans plusieurs régions du Québec [6] — nettement au-dessus du revenu médian. La porte d'entrée de la propriété s'est déplacée hors de portée d'une bonne partie de la classe moyenne, surtout des jeunes ménages.
Pourquoi ça referme le piège du volet précédent
Mets les deux volets ensemble et le portrait devient clair. La classe moyenne paie plein tarif sur un revenu qui stagne depuis 2021. Et le poste qui devrait être stable — un toit — est précisément celui qui grimpe le plus vite, trois fois l'inflation côté loyer, 67 % sur cinq ans côté propriété. L'écart se creuse des deux bords en même temps : le revenu plafonne, le logement s'envole.
C'est exactement le fil de cette série : l'État a transféré le risque sur l'individu. Le risque du logement — celui de ne plus pouvoir se loger près de son travail, de rester coincé dans un loyer parce que déménager coûte trop cher, de renoncer à la propriété — repose désormais entièrement sur les épaules du ménage. Le toit, ce besoin de base, est devenu la principale ligne de fracture du budget. Et personne, en haut, ne semble pressé de la réparer.
[1] SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025 (données reprises par le FRAPRU, mars 2026) : loyer moyen 1 232 $, hausse 10,1 %, IPC 3,2 %, revenu requis 49 240 $, taux d'inoccupation 2,9 %. [2] SCHL / Québec habitation (déc. 2025) : hausse du 2 chambres à Sherbrooke. [3] SCHL : hausse au changement de locataire (relets), région de Montréal. [4] APCIQ, bilan 2025 (janv. 2026) : prix médians Québec et RMR Sherbrooke. [5] APCIQ / La Presse (14 janv. 2026) : +67 % en cinq ans; effet de l'amortissement 30 ans et des taux. [6] APCIQ / estimations de revenu requis (2025).