Le 12 mai 2026, le Tribunal administratif du logement a condamné un propriétaire montréalais et son dirigeant à verser 162 000 $ à deux anciens locataires évincés de mauvaise foi [1][3]. C'est l'une des plus grosses sommes jamais accordées dans ce type de dossier [1]. Sur papier, c'est une victoire pour les locataires. En pratique, quand on sort la calculatrice, l'opération reste très payante. Et le surplus de loyer n'est même pas le vrai jackpot. Voici pourquoi.
Un 4½ à 663 $ qui se reloue 2 200 $
En 2020, une société à numéro achète un immeuble de cinq logements sur le boulevard De Maisonneuve Est, à Montréal [1]. Deux locataires y vivent depuis plus de dix ans et paient des loyers sous le marché : 663 $ et 674 $ pour des 4½ [1]. En décembre, ils reçoivent un avis d'éviction : le propriétaire dit vouloir agrandir les logements [1]. Ils contestent.
En 2023, l'une d'eux tombe sur une annonce Marketplace pour un des logements « agrandis » : un 4½ affiché à 2 200 $ par mois [1]. De 663 $ à 2 200 $, c'est +1 537 $ par mois, soit +232 %.
Cinq ans de stratagème
Les décisions de la juge administrative Marie-Ève Marcil sont sévères. Le Tribunal conclut que les défendeurs « ont élaboré un large stratagème dans le but de tromper le Tribunal, les procureurs, les locataires » et qu'ils ont « sciemment contrevenu à l'article 1970 du Code civil » [2][3]. Des fausses déclarations ont été faites dans les avis d'éviction [2].
Le détail le plus parlant : le jour de la visite des lieux par la juge, le propriétaire aurait retiré la poignée et la serrure d'un logement, 20 minutes avant son arrivée, selon le témoignage d'une locataire [1]. Devant la preuve, les défendeurs ont admis le stratagème [1]. Le Tribunal a même levé le voile corporatif (article 317 C.c.Q.) pour tenir le dirigeant personnellement responsable [2].
Le surplus de loyer : déjà rentable
Premier calcul, le plus simple. La condamnation de 162 000 $ se paie une seule fois. Le surplus de loyer, lui, rentre chaque mois, à perpétuité. Si deux logements passent d'environ 668 $ à 2 200 $, le surplus combiné atteint à peu près 36 888 $ par année. À ce rythme, la condamnation est entièrement « remboursée » par le surplus en 4,4 ans. Après, c'est du profit net. Sur dix ans, le surplus cumulé dépasse 368 000 $ — plus du double de la sanction.
Précision : le 162 000 $ n'est pas une « amende » payée à l'État. Ce sont des dommages-intérêts versés aux locataires [1][3]. Pour le propriétaire, ça ne change rien : c'est un coût, et ce coût est inférieur au gain. L'avocate des locataires le dit elle-même : la somme a déjà été payée, ce qui montre que ces manœuvres restent lucratives même quand les tribunaux les sanctionnent [1]. Mais le surplus de loyer n'est que la partie visible.
Le vrai jackpot : la valeur de l'immeuble
Un immeuble à revenus ne se vend pas au prix d'une maison. Sa valeur se calcule à partir de son revenu net d'exploitation (les loyers, moins les dépenses), divisé par un taux de capitalisation propre au secteur [9]. La formule est simple : valeur = revenu net ÷ taux de cap. Conséquence directe : la valeur de l'immeuble est proportionnelle à son revenu net. Doublez le revenu net, vous doublez la valeur. Et c'est cette valeur économique — pas l'évaluation municipale — que les banques utilisent pour accorder un financement [10].
Reprenons l'immeuble de cinq logements. Posons des hypothèses prudentes : deux logements sous le marché (≈668 $), trois déjà autour de 1 400 $, un taux de capitalisation de 5 % (typique d'un secteur montréalais prisé) et des dépenses d'exploitation à 30 % du revenu brut. Avant la rénoviction, l'immeuble vaut environ 930 000 $. Une fois les cinq logements ramenés à 2 200 $, le revenu net double — et la valeur avec lui, à près de 1 850 000 $.
C'est là que tout se joue. Un gain en capital d'environ 918 000 $ contre une sanction de 162 000 $ : le rapport est de près de six pour un. Et ce gain se concrétise de deux façons, vite.
Le refinancement. L'immeuble revalorisé à 1,85 M$ supporte une dette beaucoup plus grande que celui à 930 000 $. Le propriétaire refinance sur la nouvelle valeur, sort des liquidités libres d'impôt, et les redéploie sur l'immeuble suivant. La rénoviction devient une machine à dégager du capital en série.
Le flip. L'autre voie est la revente. Une fois les baux à 2 200 $ signés, l'immeuble se vend à sa nouvelle valeur économique — un quasi-doublement réalisable en quelques mois, le temps de vider, rénover et relouer. L'acheteur suivant paie pour le revenu net affiché, sans égard à qui payait 663 $ l'année d'avant.
Ces montants sont une modélisation fondée sur la méthode de capitalisation du revenu, pas des chiffres tirés du jugement ni du rôle foncier. La valeur réelle dépend des loyers de départ exacts, du taux de cap du secteur et des dépenses. Mais la mécanique est incontournable : quand la valeur suit le revenu net, faire grimper les loyers reprice l'immeuble entier.
Ce que la loi prévoit déjà
Le droit québécois n'est pas démuni. L'éviction pour agrandissement, subdivision ou changement d'affectation est encadrée par l'article 1959 du Code civil du Québec [4], et depuis le 6 juin 2024, un moratoire la gèle complètement jusqu'au 6 juin 2027 [5]. La reprise pour habiter (article 1957) reste permise [4]. Et l'éviction de mauvaise foi expose déjà à des dommages punitifs (article 1968) [4] — c'est exactement ce qui a joué ici.
Le problème n'est donc pas l'absence de sanction. C'est qu'elle vise le mauvais montant. Les dommages punitifs compensent le préjudice des locataires — quelques dizaines de milliers de dollars. Ils ignorent totalement le gain réel de l'opération : le surplus de loyer récurrent et la revalorisation de l'immeuble. Tant que la sanction reste déconnectée de ce gain, elle fonctionne comme un péage : un coût d'entrée, pas un frein.
Deux lectures, et ce qu'il faudrait changer
Les positions sont connues. Du côté des locataires, le RCLALQ parle d'évictions qui ne sont que « la pointe de l'iceberg », parce que la plupart des départs se règlent hors tribunal [8]. Du côté des propriétaires, l'Association des propriétaires du Québec rappelle, données du TAL en main, que les reprises de logement sont stables, voire en légère baisse — de 3 180 à 3 126 dossiers en un an [8]. Les deux ont raison en même temps : la mécanique déguisée ne laisse pas de trace judiciaire, justement.
Reste la vraie question : comment rendre la dissuasion réelle? La réponse découle du calcul. Tant que la sanction est ponctuelle et le gain — locatif et patrimonial — perpétuel, le propriétaire rationnel paiera et continuera. Pour inverser l'équation, il faudrait que la sanction efface le gain plutôt que de le tolérer : des dommages indexés sur le surplus de loyer capturé, voire sur la plus-value générée par l'éviction, ou un mécanisme qui ramène le loyer reloué à son niveau d'avant. Autrement dit, confisquer le profit, pas juste taxer le geste.
Le marché a une réalité, et le barème de sanction du TAL devrait l'avoir aussi. Tant qu'il chiffre la mauvaise foi à quelques mois de loyer pendant que l'opération vaut un demi-million en plus-value, il ne dissuade pas — il fixe le prix de la mauvaise foi. Et ce prix est trop bas.
Ce billet s'appuie sur des sources publiques : décisions du TAL (CanLII), couverture de presse, textes de loi et méthodes d'évaluation reconnues. Les calculs de rentabilité et de valeur sont des modélisations, non des chiffres tirés des jugements. Les personnes et entreprises citées peuvent exercer leur droit de réponse dans les commentaires.