La promesse et le mur
En campagne électorale, Marie-Claude Bibeau s'était engagée à limiter la hausse des taxes foncières à 3 % par année. Son premier budget, adopté le 16 décembre 2025, a respecté la cible : hausse de 2,77 % du taux de taxation, 2,36 % de hausse moyenne pour la maison unifamiliale, soit 77,33 $ de plus par année sur une propriété évaluée à 415 677 $. Six dollars et quarante-huit cents par mois. La mairesse pouvait lever le bras.
Six mois plus tard, le ton a changé.
En entrevue à Radio-Canada au retour des assises de l'Union des municipalités du Québec, Bibeau a confirmé que 2027 serait une année « extrêmement difficile » et que 3 % serait « certainement un minimum ». Elle a ajouté, sans détour : « quand on analyse tous les coûts, toutes les obligations auxquelles on doit faire face et l'état de nos infrastructures, ça fait peur. » [1]
La promesse de campagne n'a pas tenu un exercice budgétaire complet.
Le budget 2026 en chiffres
Le budget de fonctionnement 2026 atteint 498 millions de dollars, en hausse de 22 millions par rapport à 2025. La taxation représente 332 millions de ce total. [2] [3]
Pour les immobilisations, le programme quinquennal 2026-2030 totalise 769 millions de dollars pour 192 projets majeurs. En 2026, les investissements totaux atteignent 144 millions (dont 114 millions en part municipale), incluant 96 millions consacrés au maintien des actifs existants — soit 67 % du total. [4] [5]
Autrement dit, deux dollars sur trois d'investissement servent à empêcher ce qui existe déjà de se dégrader davantage. Il n'en reste qu'un pour développer.
Le déficit de 1,5 milliard
Sherbrooke traîne un déficit d'entretien de ses infrastructures évalué à plus de 1,5 milliard de dollars. La directrice des finances, Nathalie Lapierre, a résumé la situation : si on prend une photo de tout ce qu'on doit investir et de tout ce qu'on aurait dû investir dans le passé, c'est à ce montant qu'on arrive. [6]
Ce chiffre couvre les rues, les égouts, les aqueducs, les trottoirs, les casernes, les piscines, les bâtiments municipaux. C'est une dette invisible qui ne figure sur aucun relevé hypothécaire, mais qui se matérialise chaque année dans le compte de taxes.
Les projets stratégiques inscrits au programme d'immobilisations donnent une idée de l'ampleur : la station d'épuration requiert 135 millions d'ici 2030, dont 81 millions concentrés en 2029. Les compteurs intelligents d'Hydro-Sherbrooke sont budgétés à 32 millions. Le cinquième poste de distribution électrique exigera 30 millions en 2028 à lui seul. Le garage municipal, 22 millions. Le poste Memphrémagog, 17 millions. [7] [8]
La réserve de maintien d'actifs essentiels, alimentée par les revenus de la cryptomonnaie, comptait 24 millions à sa création en 2024 et pourrait atteindre 90 millions en 2030. C'est un coussin, pas une solution. [6]
Le rapport qui confirme le pire
Le 14 mai 2026, aux assises de l'UMQ, deux anciens ministres des Finances du Québec — Monique Jérôme-Forget et Nicolas Marceau — ont déposé un rapport de 77 pages intitulé « Un modèle arrivé à ses limites : un virage s'impose ». Les travaux ont été réalisés avec la collaboration de la Chaire de recherche en fiscalité et en finances publiques de l'Université de Sherbrooke, accompagnés par les experts Luc Godbout et Tommy Gagné-Dubé. [9] [10]
Le constat est sans appel. Le déficit de maintien des actifs municipaux au Québec était de 49,7 milliards en 2025 et pourrait atteindre 94,5 milliards d'ici 2036. La facture d'adaptation aux changements climatiques est estimée à 2 milliards par année jusqu'en 2055. Le poids des investissements du gouvernement du Québec en infrastructures municipales a diminué de moitié en dix ans par rapport à ses autres missions. [10] [11]
Le rapport formule 21 recommandations, dont la création d'un fonds dédié au maintien des infrastructures, la simplification des normes réglementaires — qui expliqueraient jusqu'à 40 % de la hausse des prix observée en dix ans — et l'encouragement aux fusions municipales. Les auteurs soulignent que le Québec compte 1 122 municipalités pour 9 millions d'habitants, tandis que l'Ontario n'en a que 444 pour 16 millions. [11]
Bibeau elle-même a déclaré aux assises : « nos infrastructures des 50 dernières années sont dans un piètre état. Comment on en est arrivé là? On a toujours pelleté par en avant. » [1]
Le SCFP-Québec a pour sa part déploré que le rapport présente les travailleurs municipaux comme une partie du problème, estimant que les auteurs font fausse route en s'attaquant aux conditions de travail plutôt qu'au modèle de financement lui-même. [12]
Neuf conventions collectives : la pression salariale qui arrive
La mairesse a mentionné un autre facteur de pression pour 2027 : les neuf conventions collectives de la Ville arrivent à échéance dans les deux prochaines années. [1]
Dans un contexte de pénurie de main-d'œuvre municipale et de revendications salariales alignées sur l'inflation, chaque point de pourcentage de hausse salariale se traduit directement en pression sur le budget de fonctionnement, donc sur le taux de taxation. Et le rapport Jérôme-Forget/Marceau, en pointant les coûts de la masse salariale, donne aux villes un argument pour négocier serré, ce que les syndicats contestent.
Le contribuable-propriétaire, lui, absorbe le résultat quelle que soit l'issue.
Terrains vagues : forcer la construction ou la vente
Pour stimuler le développement résidentiel, Sherbrooke a quadruplé le taux de taxation sur les quelque 1 140 terrains vagues desservis, le portant à 2,7732 $ par 100 $ d'évaluation, soit quatre fois le taux de base résidentiel. La mesure génère 4,3 millions de revenus supplémentaires pour la Ville. [2] [13]
Ce n'est pas la première fois. Le taux avait déjà été doublé il y a quelques années. Résultat : le nombre de terrains vagues desservis est passé de 2 154 en 2013 à 1 253 en 2025, une baisse de 42 %. La directrice des finances estime que la mesure a été efficace pour forcer la mise en marché de terrains. [13] [14]
Mais la stratégie crée aussi des dommages collatéraux. Un citoyen de Sherbrooke a raconté à La Tribune avoir reçu un compte de taxes de plus de 10 000 $ pour un terrain vacant acheté juste avant le quadruplement du taux, alors qu'il paie environ 7 000 $ pour sa maison actuelle. [14]
Le signal est clair : la Ville veut des contribuables qui paient des taxes sur des bâtiments, pas des spéculateurs assis sur des terrains vides. Ça force la construction ou la vente. Pour un investisseur en plex, c'est une donnée de plus dans le calcul d'acquisition.
L'étau du propriétaire de plex : le calcul qui fait mal
Voici un exercice illustratif de ce qui attend le propriétaire d'un quadruplex typique à Sherbrooke en 2027. Les hypothèses sont indiquées; les chiffres réels varient selon l'immeuble.
Taxes foncières : hausse minimum de 3 %, possiblement plus. Le taux de taxation pour les immeubles résidentiels de deux logements et plus est supérieur au taux unifamilial.
Loyers : le taux de base du TAL pour 2026 est fixé à 3,1 %, en forte baisse par rapport au 5,9 % estimé pour 2025 sous l'ancienne méthode, puis ramené à 4,5 % lors de la transition vers le nouveau calcul. Pour un logement dont le locataire paie son propre chauffage, l'indice tombe à environ 2,3 %. Depuis le 1er janvier 2026, la nouvelle méthode ne retient que la portion de la hausse des taxes et des assurances qui excède le pourcentage de base dans le calcul d'ajustement. [15] [16]
Assurances : les primes d'assurance habitation au Québec affichent des hausses de 5 % à 12 % en 2026, portées par les événements climatiques et l'augmentation du coût des matériaux de reconstruction. L'inflation spécifique à l'assurance habitation au Québec dépasse la moyenne canadienne avec une hausse moyenne de 10,1 % au cours des dernières années. [17] [18]
Matériaux et main-d'œuvre : la hausse des coûts de construction, que Bibeau elle-même a qualifiée de « de loin plus élevée que l'inflation en général », comprime les budgets d'entretien du propriétaire.
Calcul simplifié — quadruplex évalué à 600 000 $, hypothèses :
Taxes municipales (estimé 2027, incluant tarifs et services) : ~12 500 $/an. Assurances (estimé, +8 % moyen) : ~4 500 $/an. Entretien et réparations (norme de 1 % de la valeur) : 6 000 $/an. Hypothèque (solde 400 000 $, taux 5,5 %, 25 ans, composé semi-annuellement) : 29 300 $/an. Total des charges fixes estimées : ~52 300 $/an.
Revenus locatifs (4 logements à 850 $/mois moyen) : 40 800 $/an.
Résultat net estimé avant impôts : négatif de 11 500 $.
Le propriétaire qui a acheté son plex dans les conditions actuelles et qui finance une part importante de l'acquisition se retrouve sous l'eau si ses loyers sont au marché locatif sherbrookois. Le seul moyen de survivre, c'est d'avoir acheté il y a longtemps, avec un solde hypothécaire beaucoup plus bas, ou de compter sur l'appréciation de la valeur marchande — qui n'est pas un revenu, c'est une promesse.
Logement abordable et itinérance : 11,5 millions, une goutte dans le déficit
Le budget 2026 consacre 10 millions au développement de logement abordable et 1,5 million à l'acquisition éventuelle d'un immeuble pour un projet lié à l'itinérance. La Ville n'a toutefois pas encore de projet précis associé à cette enveloppe. [2]
L'intention est louable. Mais dans un contexte où le déficit d'infrastructure est de 1,5 milliard et où chaque dollar investi en maintien d'actifs est un dollar retiré au développement, ces sommes restent symboliques face à l'ampleur de la crise du logement.
Qui paie à la fin
La mécanique est circulaire. La Ville a des infrastructures vieillissantes. Elle doit investir pour les maintenir. Elle finance ces investissements par les taxes foncières. Les propriétaires absorbent la hausse. Les propriétaires de plex tentent de transférer la hausse au locataire via l'ajustement de loyer. Le TAL encadre et limite le transfert. Le propriétaire absorbe la différence. Son rendement diminue. Son appétit pour l'investissement locatif aussi. L'offre de logement stagne. La crise du logement s'aggrave.
Le rapport Jérôme-Forget/Marceau le dit en termes académiques : le modèle actuel ne permet plus de faire face adéquatement à l'ampleur et à la nature des responsabilités confiées aux municipalités. Sans changement important, on risque collectivement de frapper un mur. [11]
Bibeau dit la même chose en termes politiques : ça fait peur. [1]
Le propriétaire sherbrookois, lui, le dit en termes comptables : ça ne fonctionne plus.