1 000 logements : un budget qui ne parle pas à la crise
Le 18 mars 2026, le ministre des Finances Éric Girard déposait le budget provincial 2026-2027. Pour le logement : 209 millions de dollars sur trois ans destinés à la construction de 1 000 logements dits abordables, dans le cadre du Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ). C'est le premier appel de projets du volet généraliste du PHAQ depuis juin 2023. [1] [6]
Pour mettre ce chiffre en perspective : le budget total des dépenses du Québec est de 134 milliards de dollars. Le 209 millions pour la construction de logements neufs représente 0,16 % du budget. On ne parle pas de priorité nationale. On parle d'un poste comptable.
Le budget annonce 741 millions en nouvelles actions pour l'accès au logement — dont les 209 millions pour la construction de logements neufs, 259,5 millions en aide directe aux ménages et le reste en adaptation et rénovation du parc existant. [2] [5] [31] L'APCHQ évalue le total des investissements en habitation pour les ménages vulnérables à 1,3 milliard, une somme qui selon elle vise principalement le soutien à court terme plutôt que la création de nouvelles unités. [3] L'argent qui construit des murs, c'est 209 millions. De l'aspirine pour un os fracturé.
FRAPRU et APCHQ : pour une fois d'accord
Quand le FRAPRU (Front d'action populaire en réaménagement urbain) et l'APCHQ (Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec) arrivent à la même conclusion, c'est que le gouvernement a raté large.
Le FRAPRU réclamait 10 000 logements sociaux. Il en obtient 1 000, et pas sociaux — abordables. La nuance est critique. Les logements du PHAQ se louent autour du loyer médian du marché. Or, comme le souligne Véronique Laflamme du FRAPRU, les loyers médians explosent partout au Québec. Un logement « abordable » à 1 100 dollars par mois reste inaccessible pour les 187 000 ménages locataires québécois qui gagnent moins de 24 000 dollars par an et consacrent déjà plus de 30 % de leurs revenus au loyer, selon les données de Statistique Canada. [4] [6]
L'APCHQ, elle, vise une cible complètement différente : 100 000 nouvelles habitations par année pour rétablir l'abordabilité d'ici 2035. En 2025, il s'en est construit 60 000. Le déficit s'accumule. Et le budget 2026 n'envoie aucun signal pour accélérer la cadence. [7] [8]
Trois quarts des locataires ne croient plus à la propriété
L'APCHQ cite un chiffre brutal : plus de trois locataires sur quatre au Québec ne croient pas pouvoir accéder à la propriété d'ici cinq ans. Dans un contexte où les coûts de construction ont grimpé de 8 % en 2025, où les infrastructures municipales en eau bloquent la construction de 36 000 logements par année, et où le fardeau administratif ralentit chaque projet, le budget Girard avait l'occasion d'envoyer un signal clair. Il a choisi de ne pas le faire. [7] [9]
Le pipeline fantôme : 24 310 logements financés, 5 343 livrés
Selon les dernières données publiques disponibles, présentées par la ministre Duranceau à l'Assemblée nationale en février 2025 : depuis 2023, l'État a financé la construction de 24 310 logements au Québec. De ce nombre, 5 343 avaient été livrés — soit 21 %. [10]
Les prévisions annonçaient 6 024 unités supplémentaires en 2025, puis plus de 9 000 en 2026. Ce qui laisserait environ 12 857 logements à livrer en 2026-2027 pour atteindre la cible. C'est un mur logistique. [10]
Le problème n'est pas uniquement budgétaire. C'est un problème d'exécution. Le pipeline est engorgé par la combinaison de plusieurs facteurs : délais de zonage municipal, capacité insuffisante des infrastructures d'eau, hausse des coûts de construction, pénurie de main-d'œuvre et lourdeur administrative du PHAQ et d'Accès Logis.
PHAQ vs Accès Logis : deux programmes, deux vitesses
Accès Logis est l'ancien programme, hérité des années 1990. Plus rigide, plus lent, mais axé sur le logement social pur (OBNL, coops, offices d'habitation). Le PHAQ, lancé en mars 2022, est plus souple dans ses critères mais définit l'abordabilité en fonction du loyer médian du marché — ce qui le rend moins accessible aux ménages à faible revenu. Le volet 1 du PHAQ est celui qui se rapproche le plus du logement social public, selon le FRAPRU. Mais même ce volet finance autant des logements privés que des logements sans but lucratif. [6]
Les 1 000 logements annoncés dans le budget 2026 passent par le PHAQ. Ce sont les groupes communautaires locaux qui doivent soumettre des projets à la SHQ pour obtenir des subventions. Le problème : les organismes porteurs de projets attendent souvent deux à trois ans entre le dépôt et le début des travaux. Le logement « annoncé » n'est pas le logement « construit ».
Ottawa injecte, Québec maintient le minimum
Le contraste fédéral-provincial est frappant.
En janvier 2026, Ottawa et Québec signaient un protocole d'entente concernant Maisons Canada — l'agence fédérale de logement créée le 14 septembre 2025, dotée de 13 milliards de dollars. Le Québec est la première province à signer. Ottawa verse aussi près de 1 milliard au Québec via le Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement (FCIL) pour moderniser les réseaux d'eau potable et d'eaux usées qui bloquent les chantiers. [11] [12] [13]
En avril 2026, un investissement conjoint de 200 millions est confirmé pour 865 logements abordables au Québec, dans le cadre du partenariat Maisons Canada. [14]
Le Programme de développement de coopératives d'habitation (PDCH) fédéral injecte 1,5 milliard (500 millions en contributions, 1 milliard en prêts) pour la création de coops d'habitation partout au Canada. [15] [16]
Pendant ce temps, le budget Girard 2026 ne prévoit aucun matching fédéral. En 2023, le Québec avait doublé l'investissement d'Ottawa de 900 millions de dollars en matière de logement pour un total de 1,8 milliard, alloués à la construction de 8 000 logements. En 2026 : rien de comparable. L'entente de janvier avec Ottawa n'a eu aucun effet budgétaire visible. [1] [17]
Le déficit infrastructure : un mur à 49 milliards
L'APCHQ rappelle que le milliard du FCIL ne couvre que 2 % des besoins réels. Le déficit des infrastructures municipales liées au logement est évalué à 49 milliards de dollars au Québec. [13] La Ville de Lévis, par exemple, ne délivre plus de permis de construction sur les deux tiers de son territoire depuis plus d'un an, faute de capacité dans ses usines d'eau. [18]
L'Estrie dans l'équation
À Sherbrooke, la pression sur le logement abordable est palpable. Les Habitations L'Équerre, principal organisme communautaire en habitation de la région, ont réalisé trois projets totalisant 103 logements sociaux et abordables, pour des investissements multi-paliers de plus de 40,3 millions de dollars : la Maison Dansereau (48 unités, investissement de 20,7 millions dont 8,8 millions de la SHQ), Le Pontbriand (36 unités familiales, 13,5 millions dont 5,9 millions de la SHQ) et la coopérative de solidarité L'Envolée (19 logements pour adultes autistes autonomes, 6,1 millions dont 3,4 millions de la SHQ, en chantier). Le gouvernement fédéral a par ailleurs octroyé 16 millions de dollars à ces mêmes projets — une première pour la région. [19] [20] [25]
Mais la demande dépasse largement l'offre. La liste d'attente de L'Équerre comptait déjà quelque 170 personnes fin 2023, contre une dizaine trois ans plus tôt. Et la clientèle a changé : ce ne sont plus seulement des prestataires de l'aide sociale, mais des travailleurs au salaire moyen qui ne trouvent plus à se loger. [21]
Trois projets à surveiller en Estrie
L'Équerre planifie au minimum 200 portes supplémentaires en 2026, réparties entre Sherbrooke, Magog, Stanstead et East Angus. Un projet est en négociation sur la rue Vimy, près du Domaine Howard, via un appel de projets de la Ville de Sherbrooke. Et des négociations sont en cours avec le Groupe Custeau pour intégrer 454 unités locatives abordables dans le projet Haùs, au sein du vaste quartier Masson dans l'est de Sherbrooke, dès 2027. [22] [23] [24]
Le coût de ne pas construire
La SCHL anticipe un assouplissement du marché locatif québécois en 2026 : les taux d'inoccupation devraient grimper entre 2,5 et 4,5 % dans les grands centres, portés par un record de logements locatifs en construction — plus du double de la moyenne sur dix ans — et par le ralentissement de l'immigration temporaire. [26] [27] [30]
Mais l'assouplissement est un mirage pour le segment abordable. Dans la région métropolitaine de Québec, le taux d'inoccupation global est remonté à 2,4 % après deux ans à un plancher historique de 0,9 %. Mais le taux d'inoccupation des logements à loyer abordable n'est que de 1 %. [28] La hausse des loyers y a atteint un record de 6,4 %. Selon PwC et la SCHL, le loyer moyen d'un quatre et demi pourrait grimper de 8,3 % supplémentaire. [29]
Chaque logement abordable non construit est un ménage supplémentaire qui se tourne vers le marché privé, qui absorbe la pression et la répercute en hausse de loyer. L'investisseur privé compense partiellement le manque public — les mises en chantier locatives ont atteint un sommet historique de 43 560 unités en 2025 selon l'APCHQ — mais ces logements se louent au prix du marché, pas au prix de l'abordabilité. [8]
La question MCH
Du point de vue du financement hypothécaire, cette dynamique crée un paradoxe. L'investisseur immobilier qui construit du locatif est encouragé par la demande soutenue et les taux d'inoccupation encore bas dans le segment abordable. Mais la hausse de 8 % des coûts de construction en 2025, combinée aux taux hypothécaires encore élevés, comprime les rendements. Résultat : les projets qui se construisent sont ceux qui visent les loyers du haut du marché. Le locataire à 24 000 dollars par an n'est pas le client cible de l'investisseur privé. Il est le client abandonné du pipeline public.
Un budget pré-électoral sans ambition
Le budget 2026-2027 est le dernier avant les élections générales d'octobre 2026. Dans ce contexte, il est frappant que le gouvernement n'ait pas choisi l'habitation comme cheval de bataille. L'APCHQ le dit sans détour : c'était l'occasion d'envoyer un signal. Le signal envoyé, c'est que 1 000 logements suffisent.
Pour un gouvernement qui aime les grands chiffres — 1,8 milliard en 2023, 24 310 logements « financés » — le budget 2026 est d'une modestie calculée. Peut-être parce que promettre de construire est facile. Livrer, c'est le pipeline qui décide. Et le pipeline, en ce moment, délivre à 21 %.