Le 23 octobre 2025, la Ville de Magog est devenue propriétaire de quatre lots de l'ancienne usine Difco, rue Principale Est. Elle les a payés 7 900 000 $ à Investissements NexArm inc. Trois mois plus tôt, le 21 juillet 2025, son directeur général avait déjà accepté une promesse d'achat sur ces mêmes terrains, présentée par une société du Groupe Custeau. Le conseil municipal n'en a été saisi que le 15 décembre 2025.
Ce qui suit provient uniquement de documents publics : deux actes notariés publiés au Registre foncier du Québec, les procès-verbaux du conseil municipal de Magog, le règlement 2829-2021 de la Ville, le Registre des entreprises du Québec, Carrefour Lobby Québec et le plumitif de la Cour supérieure. Le coût total de leur consultation s'élève à 14,30 $.
Les deux actes
Illustration générée par intelligence artificielle. Les actes cités dans ce billet sont publics et consultables au Registre foncier du Québec sous les numéros d'inscription mentionnés.
L'acte publié sous le numéro 29 839 067, le 23 octobre 2025 devant Me Isabelle Couturier, notaire, établit qu'Investissements NexArm inc. a cédé à la Ville de Magog les lots 6 458 333, 3 143 427, 3 143 410 et 3 143 290 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Stanstead, pour 7 900 000 $.
L'acte précise que la vente est faite en exécution d'un avant-contrat signé le 27 juin 2025, suivi d'un avenant signé le 26 septembre 2025. Le conseil municipal a autorisé l'acquisition par la résolution 362-2025, adoptée à la séance du 1er octobre 2025.
La Ville étant un organisme public, aucun droit de mutation n'était exigible en vertu de l'article 17 a) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. La vente était toutefois taxable : 395 000 $ de TPS et 788 025 $ de TVQ, assumés par la Ville.
L'acte publié sous le numéro 30 041 512, le 21 janvier 2026 devant Me Ioana Andrei, notaire, établit que la Ville a cédé trois de ces quatre lots — 6 458 333, 3 143 427 et 3 143 410 — à 9558-1534 Québec inc., pour 7 756 973,76 $.
Le 21 juillet 2025
L'acte de janvier 2026 contient la mention suivante :
Vente faite en exécution d'une promesse d'achat effectuée par 9454-5530 Québec inc. le 17 juillet 2025 et acceptée par le Vendeur le 21 juillet 2025.
Le procès-verbal de la séance du 15 décembre 2025 précise l'identité des signataires : la promesse a été signée le 17 juillet 2025 par 9454-5530 Québec inc., représentée par M. Denis Custeau, et le 21 juillet 2025 par M. Jean-François D'Amour pour la Ville de Magog.
Le même jour, une seconde promesse était signée par les mêmes parties : celle par laquelle la Ville s'engageait à racheter des portions et des servitudes sur ces terrains, d'une superficie de 6 726 mètres carrés, au montant de 1 290 921,18 $.
À cette date, la Ville n'était pas propriétaire des lots. Elle en était acquéreur promettant, liée à Investissements NexArm inc. par l'avant-contrat du 27 juin 2025.
| Date | Événement | Source |
|---|---|---|
| 27 juin 2025 | NexArm signe une promesse de vendre les quatre lots à la Ville. | Acte 29 839 067 |
| 7 juillet 2025 | Séance du conseil. Quarante et une résolutions. Aucune ne porte sur la Difco. Le directeur général est absent. | PV du 7 juillet 2025 |
| 17 juillet 2025 | 9454-5530 Québec inc., représentée par Denis Custeau, signe une promesse d'achat sur ces mêmes lots. | Acte 30 041 512 |
| 21 juillet 2025 | Jean-François D'Amour, directeur général, accepte cette promesse pour la Ville. Il signe aussi la promesse de rachat de 1 290 921,18 $. | Acte 30 041 512 Résolution 428-2025 |
| 11 août 2025 | Jean-François D'Amour quitte ses fonctions. Son départ avait été annoncé le 5 mai 2025. | Communiqué du 6 mai 2025 |
| 1er oct. 2025 | Le conseil autorise l'acquisition des quatre lots. | Résolution 362-2025 |
| 23 oct. 2025 | La Ville devient propriétaire. 7 900 000 $. | Acte 29 839 067 |
| 15 déc. 2025 | Le conseil entérine les promesses de juillet, en affaires nouvelles. | Résolution 428-2025 |
| 21 janv. 2026 | Vente à 9558-1534 Québec inc. 7 756 973,76 $. | Acte 30 041 512 |
Aucune séance du conseil municipal ne s'est tenue entre le 7 et le 21 juillet 2025.
Ce que prévoit le règlement de la Ville
Illustration générée par intelligence artificielle. Les séances du conseil municipal de Magog sont webdiffusées et leurs procès-verbaux sont publiés sur le site de la Ville.
Le règlement 2829-2021 concernant l'administration de la Ville de Magog encadre les délégations de pouvoirs. Son article 3.4.2 se lit ainsi :
Le maire ou le maire suppléant, le directeur général ou le directeur général adjoint et le greffier ou le greffier adjoint ont le pouvoir de passer et de signer tous les contrats ou autres documents requis : 1° pour donner effet à une résolution ou un règlement adopté par le Conseil, notamment, celui de signer les actes d'achat ou de vente d'immeubles ou de servitudes autorisées par résolution du Conseil.
L'article 3.3.1 fixe les montants jusqu'à concurrence desquels le conseil délègue le pouvoir d'autoriser des dépenses et de passer des contrats : le seuil d'appel d'offres publics pour le directeur général et le trésorier conjointement, 50 000 $ pour le directeur général seul.
L'article 3.1.3 prévoit qu'une dépense ainsi déléguée ne peut engager le crédit de la Ville que pour l'exercice financier en cours. L'article 4.3.2 prévoit que tout engagement de dépenses s'étendant au-delà de l'exercice courant doit être soumis au conseil.
La résolution 428-2025 emploie le verbe « entérine ». Elle a été adoptée à l'unanimité. L'ajout de points aux affaires nouvelles en début de séance est prévu à l'article 2.1.7 du même règlement.
Le prix
Le 15 décembre 2025, la Ville annonçait par communiqué que les terrains seraient revendus « sur la même base que le prix payé lors de l'acquisition ». Les deux actes confirment cette affirmation.
| Transaction | Montant | Superficie | Taux |
|---|---|---|---|
| Achat de NexArm | 7 900 000,00 $ | 41 161,3 m² | 191,93 $/m² |
| Vente à Custeau | 7 756 973,76 $ | 40 416,1 m² | 191,93 $/m² |
| Rachat de portions et servitudes | 1 290 921,18 $ | 6 726,0 m² | 191,93 $/m² |
Les trois transactions ont été établies au même taux unitaire. L'écart de 143 026,24 $ entre le prix d'achat et le prix de revente correspond à la superficie du lot 3 143 290, qui n'a pas été vendu.
Ce lot faisait l'objet d'une option de la part de 9454-5530 Québec inc. La résolution 428-2025 autorise la direction générale à accepter l'avis de retrait de cette option.
L'acte du 21 janvier 2026 précise que l'immeuble n'était pas encore porté au rôle d'évaluation foncière et que sa valeur marchande n'était pas connue des parties.
L'engagement à subventionner
L'acte du 21 janvier 2026 reproduit intégralement l'article 6.7 de la promesse d'achat, « pour fins d'opposabilité aux tiers ». Cette clause désigne deux conditions comme essentielles et déterminantes, sans lesquelles l'acheteur n'aurait pas contracté :
- l'émission par la Ville d'un permis de démolition (article 6.5);
- l'adoption par la Ville d'un règlement visant l'octroi d'une aide financière (article 6.6).
Le délai est de douze mois à compter de la signature, soit jusqu'au 21 janvier 2027. À défaut, l'acheteur peut demander la résolution de la vente. L'acte deviendrait alors nul rétroactivement, avec remboursement intégral du prix sans compensation ni retenue, et dommages-intérêts limités aux coûts de déconstruction, de démolition et de décontamination engagés.
Le montant de l'aide financière visée n'est pas reproduit à l'acte. Il figure à l'article 6.6 de la promesse, annexée à la minute de la notaire.
L'acte prévoit également que la Ville cède à l'acheteur « la totalité des droits, titres et intérêts sur toutes informations portant sur l'Immeuble, y compris les études, rapports, analyses et autres documents », qu'elles soient en sa possession, émises à son nom ou dont elle détient les droits.
L'acte ne contient aucune déclaration environnementale, aucune retenue ni garantie relative à la décontamination. La vente est faite sans garantie de qualité, aux risques et périls de l'acheteur.
Qui a acheté
L'acheteur inscrit à l'acte du 21 janvier 2026 est 9558-1534 Québec inc., NEQ 1181684961, constituée le 13 janvier 2026 — huit jours avant la transaction. Charles Custeau en est le président, Éric Mestdagh le secrétaire.
Selon le Registre des entreprises du Québec, cette société n'a aucun actionnaire majoritaire.
| Actionnaire | Contrôle déclaré au REQ |
|---|---|
| Groupe Custeau Holdings Ltée | 809 rue de l'Ontario, Sherbrooke |
| Capital Amaï inc. | Actionnaire majoritaire : EMHC sprl, Lasne, Belgique |
| Groupe Bel-Can inc. | Éric, John et Patrick Mestdagh. Bénéficiaires ultimes : six membres de la famille Mestdagh, Belgique |
Les bénéficiaires ultimes déclarés de 9558-1534 Québec inc. sont Charles Custeau, Philippe Custeau et Éric Mestdagh, chacun détenant entre 25 % et 50 %.
La société promettante, 9454-5530 Québec inc., NEQ 1177111391, est une entité distincte. Constituée le 17 novembre 2021, présidée par Denis Custeau, elle est propriétaire du site de l'ancienne usine CS Brooks, au 250 rue Principale Est. Son actionnaire majoritaire est Espace des Tisserands inc., une société constituée en 2009 sous le nom Gestion CCDG inc. et renommée le 2 décembre 2025.
L'appellation « Groupe Custeau » ne correspond à aucune personne morale. Il s'agit d'un nom d'emprunt déclaré au Registre des entreprises depuis le 22 juillet 2015 par Custeau Division Immobilière (CDI) inc.
Les autres transactions du 15 décembre
La même séance a donné lieu à deux autres résolutions, également ajoutées en affaires nouvelles.
Par la résolution 429-2025, la Ville a accepté d'acquérir les lots 3 143 287 et 3 143 288, situés au 157 à 165 rue Principale Est, de CDI Logements inc., représentée par Charles Custeau, au montant de 400 000 $. L'achat est financé par l'excédent prévisionnel de l'année 2025.
Par la résolution 430-2025, la Ville a accepté de céder à titre gratuit ces deux lots ainsi que le lot 3 143 290 — celui retiré de la vente à Custeau — à Habitations L'Équerre inc., organisme sans but lucratif, avec l'obligation d'y construire des logements sociaux et abordables.
La poursuite
Le 12 juin 2026, Investissements NexArm inc. a déposé une demande introductive d'instance contre la Ville de Magog devant la Cour supérieure du Québec, district de Saint-François, dossier 450-17-009860-264. La nature inscrite au plumitif est « dommages », au montant de 22 077 300 $.
La demanderesse est représentée par Fasken Martineau DuMoulin, bureau de Montréal. La défenderesse est représentée par Me Mélanie Pelletier, dont l'adresse inscrite au dossier est celle de l'hôtel de ville de Magog.
Le Groupe Custeau n'est pas partie au dossier.
Selon le compte rendu publié par Le Reflet du Lac le 8 juillet 2026, la poursuite allègue des obstacles administratifs, des retards imposés, un faux prétexte relatif à un projet avec Loto-Québec, des négociations parallèles entre la Ville et le Groupe Custeau antérieures à l'annonce, et un manquement aux obligations de confidentialité.
Une inscription du 17 juin 2026 au plumitif indique une réponse de la défenderesse. Il s'agit de la réponse à l'assignation, qui signale l'intention de contester. Aucune défense sur le fond n'a été produite au dossier. Aucune de ces allégations n'a été testée devant le tribunal.
L'acte du 23 octobre 2025 mentionne par ailleurs deux dossiers antérieurs, 450-17-008559-222 et 450-17-008656-234, faisant l'objet d'un avis de règlement hors cour que les parties s'engageaient à signer immédiatement après la signature de l'acte.
Ce que montre le registre des lobbyistes
9454-5530 Québec inc. détient depuis le 30 janvier 2023 un mandat de lobbyisme d'entreprise actif visant la Ville de Magog, inscrit à Carrefour Lobby Québec sous le numéro 2301274. Le plus haut dirigeant déclaré est Denis Custeau. Les sujets déclarés sont la démolition, la construction et transformation de bâtiments, et le développement immobilier.
Ce mandat a été publié en cinq versions. Les versions 1 à 4, publiées entre le 3 février 2023 et le 10 décembre 2025, portent toutes le même résumé : « Projet de revitalisation de l'ancienne Dominion Textile de Magog — proposition d'intégration ou de démolition des constructions existantes ». Les modifications successives ne concernent que la prolongation de la période du mandat.
La version 5, publiée le 17 décembre 2025, ajoute la mention « incluant le site de l'ancienne usine Difco » et « et revalorisation du site ». C'est la seule modification de fond en trois ans, et elle est postérieure de deux jours à l'annonce publique de la vente.
Le registre ne fait donc état d'aucune démarche déclarée visant nommément le site de la Difco avant cette date. Un mandat antérieur, inscrit à l'ancien registre en février 2022, visait le « Projet immobilier : Magog, 250, rue Principale ».
Ce qui reste à documenter
Illustration générée par intelligence artificielle.
- Le montant de l'aide financière prévue à l'article 6.6 de la promesse, et l'état d'avancement du règlement que la Ville s'est engagée à adopter d'ici le 21 janvier 2027.
- La base sur laquelle le directeur général a accepté les promesses du 21 juillet 2025.
- La défense de la Ville de Magog au dossier 450-17-009860-264.
Sources
Registre foncier du Québec, circonscription foncière de Stanstead : inscriptions 29 839 067, 30 041 512 et 21 490 438.
Ville de Magog : procès-verbaux des séances des 7 juillet et 15 décembre 2025; règlements 2829-2021 et 2641-2017; communiqués des 6 mai et 15 décembre 2025.
Registre des entreprises du Québec : 9558-1534 Québec inc., 9454-5530 Québec inc., Espace des Tisserands inc., Custeau Division Immobilière (CDI) inc., Groupe Custeau Holdings Ltée, Capital Amaï inc., Groupe Bel-Can inc., CDI Logements inc., 9000-2130 Québec inc., 9041-5969 Québec inc.
Carrefour Lobby Québec : mandat 2301274, versions 1 à 5; mandat E22-LE01224.
SOQUIJ, plumitif civil : dossier 450-17-009860-264.
Le Reflet du Lac, 8 juillet 2026. La Tribune, 6 mai et 16 décembre 2025.
Les faits rapportés proviennent exclusivement de documents publics. Les allégations contenues dans la poursuite d'Investissements NexArm inc. n'ont pas été testées devant le tribunal et la Ville de Magog n'a pas produit de défense sur le fond. Aucune conclusion n'est tirée quant à la conformité des actes décrits aux règlements municipaux applicables.