Immo Hebdo — Sherbrooke — semaine du 29 juin au 3 juillet 2026

Quatre jours de registre, un férié, et pourtant l'une des semaines les plus révélatrices de l'été. Un acheteur montréalais inconnu il y a sept mois ramasse 12 M$ de locatif rue Walsh. Investissement Québec plante 23,7 M$ de garanties sur le Manoir des Sables — pour des prêts trois fois plus petits, et sur le territoire d'Orford, pas de Sherbrooke. Et un acte d'hypothèque privé nous ouvre les livres d'un financement-relais à 15 % comme on en voit rarement passer au grand jour. Le fil conducteur reste le même que la semaine dernière : ce qui s'inscrit au registre n'est pas ce qui se déboursé, et le capital qui achète Sherbrooke vient de moins en moins de Sherbrooke.

Le portrait en chiffres

Les transactions

Le commercial concentre l'essentiel de la valeur : 31 inscriptions, 44,5 M$ de montants au registre. Rappel de la semaine dernière, toujours valide : sur les hypothèques, ces montants sont des plafonds de garantie, pas des sommes déboursées. On le revoit en pleine face cette semaine avec Investissement Québec.

Le patron notarial de la semaine dernière tient encore la route : les dossiers financés par du capital local passent chez des notaires de Sherbrooke (Paré, Reid, Paré, Chouinard, Nadeau), pendant que les deux plus gros dossiers de la semaine — Walsh et le Manoir des Sables — se signent à Montréal et à Laval.

La transaction de la semaine : 12 M$ rue Walsh

Le 30 juin, 9365-9258 Québec inc. — le groupe sherbrookois derrière la bannière Innoplex Résidentiel, contrôlé par Joé Prud'homme Montpetit avec Georges Bou-Chaaya, Reine Gereige, Nicolas Desrochers et Michel Montpetit — vend le 915, rue Walsh pour 12 000 000 $, quittance finale. Pas de solde de prix de vente : l'acheteur a payé au complet, et la seule hypothèque au dossier, celle de la Banque Nationale datant de 2022, est acquittée à même le prix.

L'acheteur, c'est 915W inc. Une société montréalaise constituée le 8 décembre 2025 sous un numéro, rebaptisée en février 2026 du nom de l'immeuble qu'elle allait acheter. La promesse d'achat date du 18 novembre 2025 : le véhicule a littéralement été créé pour cette transaction. Bénéficiaire ultime au REQ : Xueyong Tao, via l'actionnaire majoritaire Verger de Pêches inc., domicilié rue Sainte-Élisabeth à Montréal. À l'acte, la société est représentée par Songqiao Hu. Secteur d'activité déclaré : exploitation de bâtiments résidentiels.

La vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur, exonérée de TPS/TVQ parce que l'immeuble est occupé principalement à titre résidentiel. Le droit de mutation à lui seul : 350 610,50 $ pour la Ville de Sherbrooke. Courtage : Groupe Sutton-Immobilier Estrie. Notaire : Me Eve Boucher-Limoges, Montréal.

Le patron se répète : du locatif sherbrookois bâti par des joueurs d'ici, ramassé par du capital extérieur via un véhicule dédié, avec des professionnels de l'extérieur. C'est la troisième semaine de suite que le plus gros chèque de la semaine vient de l'extérieur de l'Estrie.

Le duo du 91, rue Peel : acheté 850 000 $, financé 1 075 000 $

Deux inscriptions, même immeuble, même semaine. Le 2 juillet, Gestion Olin inc. — la société de Jules E. Lemay III, propriétaire des lieux depuis 2008 — vend à 9567-7084 Québec inc. deux suites commerciales en copropriété divise du 91, rue Peel (les suites 010 et 100, avec quatre stationnements) pour 850 000 $ plus taxes. L'acheteur : une société de Gatineau constituée le 14 mai 2026, sept semaines avant l'acte, contrôlée par Mostafa Altalibi.

Le même jour, la CIBC inscrit une hypothèque de 1 075 000 $ sur les mêmes lots — soit 126 % du prix d'achat. Encore une fois : une charge n'est pas un déboursé. Mais l'ordre de grandeur dit que le financement couvre le prix, les taxes (127 287,50 $ de TPS/TVQ autocotisées) et vraisemblablement une enveloppe de travaux ou de fonds de roulement. Un montage d'acquisition serré, réglé chez deux notaires de Montréal, avec prise d'effet rétroactive au 1er juillet.

Le prêt privé décortiqué : 1901, rue Galt Ouest

C'est l'acte le plus instructif de la semaine, parce qu'il montre noir sur blanc comment fonctionne le crédit privé immobilier en 2026. Denis Paquette Immobilier inc., un prêteur de Granby dont le secteur d'activité déclaré au REQ est littéralement « sociétés de financement des entreprises », prête 1 343 000 $ à B2GD Société immobilière inc. pour l'achat du 1901, rue Galt Ouest.

Sauf que B2GD ne touchera jamais 1 343 000 $. L'acte détaille la mécanique : 745 000 $ déboursés à l'achat, puis 350 226,57 $ versés progressivement selon l'avancement des travaux — décontamination du sol et rénovation de cinq logements, sur factures et après inspection. Le reste? Déjà mangé avant le premier versement : 46 323,43 $ de frais d'ouverture (3 % du prêt, taxes incluses) et 201 450 $ d'intérêts — les 12 mois du terme, au taux de 15 %, préchargés dans le capital. Coût du capital pour l'année : environ 248 000 $ sur 1,1 M$ réellement déboursé. Terme de 12 mois, renouvellement à l'entière discrétion du prêteur, avec 3 % de frais de plus si renouvelé. Et les trois dirigeants cautionnent personnellement, solidairement, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion.

Qui accepte des conditions pareilles? Des gens qui savent exactement ce qu'ils font. B2GD, c'est trois gars du coin : Guy-Mathieu Barriault, William Belval et Alexandre Blouin — ce dernier, fiscaliste bien connu du milieu immobilier, actionnaire via Alexandre Blouin Fiscaliste Conseil inc. Le scénario est classique et parfaitement rationnel : un immeuble avec un enjeu de contamination, qu'aucune banque ne financera tel quel. Le relais privé paie l'acquisition et les travaux; une fois le sol décontaminé et les cinq logements rénovés, l'immeuble devient finançable conventionnellement — et le profil du montage pointe droit vers un refinancement de type APH Select à la sortie. Les 15 % ne sont pas le coût du projet : c'est le prix du pont pour s'y rendre. La pancarte « à louer » plantée devant l'immeuble raconte le point de départ; l'acte raconte la destination.

23,7 M$ sur le Manoir des Sables — à Orford, pas à Sherbrooke

Précision d'abord : ces inscriptions passent par la circonscription foncière de Sherbrooke, mais l'immeuble est au 90, avenue des Jardins, à Orford. Rien à voir avec le marché de la ville — on le traite à part, et ça mérite d'être traité.

Le 29 juin, Investissement Québec inscrit quatre hypothèques totalisant 23 700 000 $ de charges (deux de 10 M$, deux de 1,85 M$, à un taux de charge de 25 %) sur deux sociétés : 9410-0930 Québec inc. — qui exploite l'hôtel Manoir des Sables, 50 à 99 employés — et 9476-0667 Québec inc., qui exploite son golf. Les deux sont contrôlées de Brossard par Bing Zhao, Chun Dong et Lin Guo.

Les actes révèlent les vrais chiffres : les prêts consentis sont de 6 170 517 $ à l'exploitant de l'hôtel et de 2 000 000 $ à une troisième entité du groupe (9562-8210 Québec inc.), aux termes d'une offre de prêt du 21 novembre 2025 amendée le 28 mai 2026. Total réel : 8,17 M$. Les charges inscrites représentent donc 2,9 fois les prêts — la même mécanique de plafond de garantie documentée ici la semaine dernière, où l'écart moyen constaté était de 83 %. Cette fois, on est à 190 %. Au passage, le financement d'IQ rachète et fait radier une hypothèque existante en faveur de Reliable Manufacturing & Supplies et une cession de créance.

Le dossier soulève assez de questions — pourquoi l'État prend-il 25 % de taux de charge et un ratio de garantie de 2,9 pour 1 sur un actif hôtelier récréotouristique? — pour mériter son propre billet. On y reviendra.

Le baromètre de la détresse

Cinq dossiers cette semaine sur le territoire de la ville, tous résidentiels. Le plus lourd : une vente sous contrôle de justice amorcée par la Banque TD sur une propriété de la rue Béliveau, pour une créance de 99 893 $. La BMO amorce le même recours sur la rue Alexandre-Mignault (5 239 $), et Financement Canbec, un prêteur privé de Saint-Jérôme, dépose un préavis de prise en paiement sur la rue Jean-Paul-Gauvin (2 134 $). S'ajoutent deux hypothèques légales résultant de jugements en faveur du Procureur général du Québec, rue Athéna (17 129 $) et rue Marcel-Marcotte (8 190 $).

Deux notes en marge. La suite du 5400, rue du Président-Kennedy : l'adresse qui figurait la semaine dernière au registre avec un financement BMO au montant non divulgué trouve son dénouement — l'immeuble semi-commercial est vendu 1 250 000 $ par Locations D. Leblanc inc. (Daniel Leblanc, Magog) à 9566-6392 Québec inc., une société sherbrookoise toute neuve d'Anthony Ré et Xavier Daigneault, constituée le 1er mai. Loyers bruts au dossier : 8 841 $ par mois. Me Corrine Reid, de Sherbrooke, signe encore le dossier — deuxième semaine de suite qu'elle apparaît sur cette adresse. Et au 20-26, rue Bowen Nord, la BMO retire son autorisation de percevoir les loyers — le signe d'un dossier en défaut qui se règle.

Sources

[1] Registre foncier du Québec — exports Nominis/VisImm, circonscriptions de Sherbrooke et Richmond — extraction du 4 juillet 2026
[2] Acte de vente no 30 435 643 (915, rue Walsh) — Me Eve Boucher-Limoges, notaire — 29 juin 2026
[3] Acte de vente no 30 445 026 (91, rue Peel) — Me Amel Barkati, notaire — 2 juillet 2026
[4] Acte d'hypothèque no 30 442 550 (1901, rue Galt Ouest) — Me Maurice Paré, notaire — 2 juillet 2026
[5] Acte de vente no 30 438 722 (5400, rue du Président-Kennedy) — Me Corrine Reid, notaire — 30 juin 2026
[6] Actes d'hypothèque nos 30 432 771 et 30 432 773 (Manoir des Sables) — Me Alain Lamoureux, notaire — 25 juin 2026
[7] Registraire des entreprises du Québec — états de renseignements consultés le 4 juillet 2026