En bref —
La maison de chambres loge travailleurs à faible revenu, étudiants et aînés pour 400 à 600 $ par mois, sans subvention. À Sherbrooke — 1 % d'inoccupation, 2 500 ménages en attente de logement social, interventions liées à l'itinérance en hausse de 35 % — le règlement de zonage 1200 la confine à quelques zones du centre-ville. Le financement existe (conventionnel à 65 %, APH Select de la SCHL); c'est le zonage qui bloque. Même blocage dans la région de Québec, où la Ville a confirmé le 15 mai 2026 qu'un usage H-2 occupé depuis des décennies n'est pas conforme.
Il y a une forme de logement qui coûte entre 400 et 600 dollars par mois, qui n'a besoin ni de subvention ni de programme gouvernemental pour exister, qui loge des travailleurs à faible revenu, des étudiants, des personnes seules et des aînés depuis plus d'un siècle. C'est la maison de chambres. On parle beaucoup de construire du logement abordable. On parle moins de ce qui empêche d'en exploiter.
Le zonage : premier verrou
À Sherbrooke, c'est le règlement numéro 1200 de zonage et de lotissement qui détermine où une maison de chambres peut exister. Le territoire est découpé en zones, et chaque zone spécifie les usages autorisés. La maison de chambres relève des classes d'usages H-1 et H-2 — des catégories d'habitation qui ne sont pas autorisées partout.
Mais ces zones sont concentrées au centre-ville et dans quelques secteurs denses. Les secteurs résidentiels périphériques — Rock Forest, Bromptonville, Saint-Élie, une bonne partie de Fleurimont — n'autorisent généralement que du H-4 ou moins. Pas de maisons de chambres, ou avec des maximums trop bas pour être viables.
Le règlement de construction (numéro 1201) ajoute une couche : un logement où quatre chambres ou moins sont louées à quatre personnes ou moins doit respecter un plafond de 10 dormeurs et interdire tout appareil de cuisson dans les chambres. Le règlement de salubrité (numéro 1287) impose des normes d'entretien, de température minimale et d'accès aux installations sanitaires. Ces normes sont légitimes. Personne ne conteste qu'une maison de chambres doive être salubre, sécuritaire et conforme au Code de sécurité de la RBQ. Le problème, c'est le zonage qui empêche d'en créer là où le besoin existe.
Un problème qui dépasse Sherbrooke
Ce n'est pas un enjeu sherbrookois isolé. Dans la région de Québec, un portfolio de maisons de chambres comptant plus de 100 chambres occupées a récemment découvert que l'usage H-2 n'est pas autorisé dans la zone où se situe l'un de ses immeubles. La Ville de Québec a confirmé le 15 mai 2026 que le groupe d'usage H-2 ne fait pas partie du zonage applicable. Le bâtiment est là depuis des décennies. Les chambres sont occupées. Les locataires paient leur loyer. Mais l'usage n'est pas conforme au zonage.
Ce type de situation crée un blocage à deux niveaux. Le propriétaire ne peut pas refinancer normalement, parce que les prêteurs exigent la conformité d'usage. Et les programmes fédéraux comme l'APH Select de la SCHL — conçus pour financer du logement abordable, incluant les maisons de chambres — ne peuvent pas être utilisés si le zonage ne permet pas l'usage.
La SCHL reconnaît les maisons de chambres dans ses critères. Le programme APH Select prévoit même une déduction alimentaire de 187 $ par occupant par mois pour les coûts de matériaux alimentaires dans les immeubles qui offrent des repas. Le financement existe. Le programme existe. C'est le zonage qui bloque.
Ce que les chiffres disent
À Sherbrooke, 50,5 % des ménages sont locataires — une proportion nettement supérieure à la moyenne estrienne de 39,8 %. La croissance démographique projetée est de 18,6 % d'ici 2041, la plus élevée en Estrie. La population pourrait dépasser 206 000 habitants, dont 26 % de personnes aînées.
Pendant ce temps, le moratoire sur la construction bloque encore huit secteurs du territoire. La Ville a réservé 1,5 million de dollars pour un éventuel projet de refuge ou de logements de transition — mais aucun site n'a été identifié. Le fédéral a annoncé 16 millions en prêts pour 103 logements — un effort méritoire, mais qui représente 4 % de la liste d'attente de 2 500 ménages.
La maison de chambres ne règle pas la crise du logement à elle seule. Mais elle occupe un créneau que rien d'autre n'occupe : le logement individuel à très bas coût, sans subvention, opéré par le secteur privé. Une chambre à 500 $ par mois, c'est moins cher que n'importe quel studio neuf, moins cher que n'importe quel logement social en construction, et disponible immédiatement — si le zonage le permet.
Le règlement 1200-235 : une ouverture?
Un projet de règlement est en cours d'adoption à Sherbrooke. Le 1200-235 vise à uniformiser les normes de location de chambres sur l'ensemble du territoire. Jusqu'ici, les règles étaient différentes selon les secteurs — avec des dispositions spécifiques aux zones étudiantes près de l'Université de Sherbrooke, entre les rues Prospect et de Vimy et les boulevards de Portland et Queen-Victoria.
L'uniformisation est un premier pas. Mais uniformiser les normes de location et élargir les zones où la maison de chambres est autorisée sont deux choses différentes. Si le 1200-235 harmonise les conditions d'exploitation sans ouvrir de nouvelles zones H-2, il change les règles du jeu sans agrandir le terrain. La question que le conseil municipal devrait se poser : dans un contexte où le taux d'inoccupation est à 1 %, où l'itinérance explose et où le moratoire limite le développement, est-ce qu'il est encore justifié de confiner les maisons de chambres à une poignée de zones du centre-ville?
L'angle hypothécaire
Du point de vue du financement, la maison de chambres est un produit viable. Les revenus locatifs sont stables — le taux d'occupation frôle les 100 % dans un marché à 1 % d'inoccupation. Les coûts d'exploitation sont prévisibles. Le financement conventionnel est accessible à environ 65 % de la valeur, et le programme APH Select de la SCHL peut compléter le montage pour les projets qui visent l'abordabilité.
Le vrai obstacle n'est pas financier. C'est réglementaire. Un investisseur qui veut convertir un immeuble en maison de chambres ou en construire une doit d'abord vérifier si la zone le permet. Si la réponse est non, le projet meurt avant même que la première demande de financement ne soit déposée.
C'est le paradoxe sherbrookois : une ville qui quadruple la taxe sur les terrains vagues pour forcer la construction, qui réserve 1,5 million pour un refuge qu'elle n'a pas encore trouvé, qui débat d'itinérance à chaque séance du conseil — mais dont le zonage interdit la forme de logement la plus abordable dans la majorité de ses secteurs résidentiels.
La maison de chambres n'est pas un produit glamour. Elle n'a pas de rendus architecturaux ni de communiqués de presse. Mais elle loge des gens. Et en ce moment, à Sherbrooke, c'est ce dont on a le plus besoin.
— Simon Perras, chroniqueur indépendant · mch.wtf
Sources
- Ville de Sherbrooke — Règlement 1200 de zonage (art. 2.2.184, grille H-1/H-2)
- Ville de Sherbrooke — Règlement 1201 de construction (art. 5.1.1)
- Ville de Sherbrooke — Règlement 1287 de salubrité
- Ville de Sherbrooke — Projet de règlement 1200-235 (uniformisation)
- FROHME, 26 fév. 2025 — Taux d'inoccupation 1 %, 50,5 % locataires, 2 500+ en attente
- FROHME, 4 oct. 2024 — 3 510 logements sociaux (4 % du parc)
- FM 107.7, 2 oct. 2025 — Itinérance : 1 826 dossiers (2024), +35 %
- SCHL, 20 janv. 2026 — 103 logements, 16 M$ en prêts, Coop L'Envolée
- La Tribune, 22 déc. 2025 — 1,5 M$ refuge, aucun site identifié
- Sherbrooke.info, 11 mars 2026 — Moratoire : 156 km unitaires, 1 200 surverses
- RBQ — Exigences maisons de chambres (alarme, coupe-feu)
- OAQ — Classification usage habitation multifamiliale
- Journal de Sherbrooke, 4 mai 2026 — 12 000 sans-logement au QC, 30 % en région
- Radio-Canada, 16 déc. 2025 — Terrains vagues : taxe 4×, 1 140 terrains
- Ville de Québec, R.V.Q. 2685 — Comparable : classe H3 chambres et pension