La semaine immobilière à Sherbrooke : 10,2 millions en ventes, une église saisie et un conflit de voisinage sur King Ouest

Semaine du 11 au 15 mai 2026. Le registre foncier de la circonscription de Sherbrooke affiche 245 transactions pour la période. De ce nombre, 200 ont été analysées en détail pour cette chronique. On y retrouve 80 ventes confirmées totalisant 10 180 000 $, 96 hypothèques pour un volume de 20 903 748 $, 12 déclarations de transmission (successions), 4 cessions d'immeuble, 2 consentements à modification cadastrale, un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, un avis de préinscription d'une demande en justice, une cession de créance hypothécaire, un avis en vertu de l'article 2949 C.c.Q., un échange de terrain et une subrogation. Voici ce qui s'est passé. La rue Albanel change de mains après 63 ans La transaction la plus marquante de la semaine est la vente des 460, 468, 474 et 484 Albanel par Alfred Demers Inc. à Gestion Albanel Inc. pour un prix global de 3 400 000 $, ventilé à 850 000 $ par immeuble. Quatre immeubles de six logements chacun, construits en 1963 et 1964, totalisant 24 logements. La famille Demers possédait ces bâtiments depuis le début des années 1960. Les titres de propriété remontent à des actes signés en 1962 et 1963 devant Me Marcel Dubuc et Me Joseph Jacques Lagassé. C'est Luc Demers, secrétaire de la société, qui signe l'acte de vente après une résolution des actionnaires du 30 avril 2026. La société vendeuse est elle-même issue d'une fusion entre Alfred Demers Inc. et 9465-4399 Québec Inc. effective au 1er janvier 2024. L'acheteur, Gestion Albanel Inc., est une société créée le 18 février 2026, représentée par Pierre-Alexandre Barbeau, président, dont le siège est au 6649 avenue De Châteaubriand à Montréal. Une société toute neuve, basée à Montréal, qui acquiert un portefeuille locatif sherbrookois détenu par la même famille depuis plus de six décennies. Les loyers bruts déclarés à l'acte totalisent 19 872 $ par mois, soit 238 464 $ par année. Sur un prix d'achat de 3,4 millions, ça donne un ratio prix/revenus bruts d'environ 14,3 fois. L'évaluation municipale combinée des quatre immeubles tourne autour de 2,4 millions, ce qui place la transaction environ 42 % au-dessus de l'évaluation. La vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. Exonérée de TPS et TVQ puisque les immeubles sont résidentiels. Les droits de mutation confirmés à l'acte s'élèvent à 16 110,50 $ par immeuble, soit 64 442 $ au total pour la Ville de Sherbrooke. Une église en défaut de paiement : Desjardins saisit le 906 Galt Est La Caisse Desjardins du Nord de Sherbrooke a publié un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire visant la vente sous contrôle de justice du 906 rue Galt Est, propriété de l'Église Action Évangélique (Temple de l'Alliance) de Sherbrooke. L'organisme sans but lucratif, dont le siège est au 295 rue Demers, avait contracté un prêt de 500 000 $ le 17 août 2023. Le préavis, signé le 23 avril 2026 par Me Alexandra Lapointe, avocate mandatée par la Caisse, énumère quatre motifs de défaut : absence de preuves d'assurance valides, défaut de paiement des taxes foncières, insuffisance de fonds au compte, et défaut de paiement des mensualités. Le prêt est par ailleurs échu depuis le 30 septembre 2025 et n'a pas été renouvelé. Le solde dû au 20 avril 2026 s'élève à 498 225 $ en capital et intérêts. La débitrice et tout occupant disposent de 60 jours à compter de l'inscription du préavis au registre foncier pour délaisser l'immeuble ou remédier au défaut. 10,9 millions d'hypothèque sur la rue de Gaspé Le prêteur privé Canada ICI Capital Corporation, basé à St-Albert en Alberta, a consenti un prêt de 8 750 000 $ à 9560-3270 Québec Inc., une société créée en février 2026 dont le siège est au 6470 boulevard Bourque à Sherbrooke, représentée par Olivier Abinader. L'hypothèque est publiée pour un montant de 10 937 500 $, soit le capital plus une marge de 25 %. Le financement vise deux immeubles locatifs sur la rue de Gaspé : le 5248-5250 et le 5268-5270. L'acte précise que l'emprunteur deviendra propriétaire de ces immeubles simultanément, les hypothèques existantes en faveur de la Banque Nationale devant être radiées. Le taux d'intérêt est le plus élevé entre le taux préférentiel de la Banque Royale majoré de 3 % et un plancher de 7,45 %, calculé quotidiennement et composé mensuellement. Après le 30 novembre 2027, le taux grimpe au plus élevé entre le préférentiel majoré de 6 % et 10,45 %. Le prêt est à intérêts seulement, sans amortissement, remboursable sur demande. Il est fermé au remboursement anticipé pendant neuf mois. L'acte est assujetti à la Loi nationale sur l'habitation, ce qui indique un projet résidentiel locatif. Canada ICI Capital se réserve un droit de premier refus au renouvellement du financement. La Cordonnerie Tremblay poursuit le groupe Ikigai Impact sur King Ouest Un avis de préinscription d'une demande en justice a été publié au registre foncier par Cordonnerie Tremblay Inc., dont le siège est au 330 rue King Ouest, à l'encontre de 340 Rue King Ouest Inc., dont le siège est au 401-268 rue Aberdeen à Sherbrooke. La demande, déposée en Cour supérieure sous le dossier 450-17-009824-260, vise à faire déclarer la Cordonnerie Tremblay propriétaire d'une partie du lot 1 030 649 au cadastre du Québec et bénéficiaire d'une servitude de passage, tant à pied qu'en voiture, sur ce même lot. L'avocat au dossier est Me Mathieu Prince du cabinet DLB Avocats. L'adresse du 401-268 Aberdeen est celle du groupe Ikigai Impact, anciennement connu sous le nom de Fierbrooke, fondé par Nikolai Ray. Ce groupe est un acteur immobilier majeur du centre-ville de Sherbrooke avec plusieurs dizaines d'immeubles à son portefeuille. Le 340 King Ouest jouxte le site de l'ancien restaurant Chez Charlie, acquis par Fierbrooke (aujourd'hui Ikigai Impact) en mai 2024 pour 1,6 million de dollars. Les anciens propriétaires avaient présenté un projet de six étages comprenant 36 unités résidentielles et deux espaces commerciaux. Selon La Tribune, Nikolai Ray devait déposer de nouveaux plans pour le site en début d'année 2026. La Cordonnerie Tremblay est un commerce établi depuis des années dans ce tronçon de King Ouest. Le développement planifié sur le site voisin pourrait potentiellement affecter son accès, d'où la demande judiciaire pour faire reconnaître formellement sa servitude de passage et son droit de propriété partiel sur le lot voisin. Le 8241 Bourque vendu avec solde de prix à 10 % Le commerce de gros alimentaire situé au 8241 boulevard Bourque a changé de mains pour 1 750 000 $. Le vendeur, 9116-0523 Québec Inc. (Sylvain Bouffard, Stanstead), cède l'immeuble avec garantie légale à 9565-2046 Québec Inc. (Jean-Sébastien Dubois, 7735 chemin de Saint-Élie), une société constituée en avril 2026. La structure de financement retient l'attention : 400 000 $ comptant et un solde de prix de vente de 1 350 000 $ portant intérêt à 10 % par année, payable en versements mensuels de 11 250 $ (intérêts seulement) jusqu'au 1er mai 2027. Après cette date, le taux passe à 20 % sur tout solde impayé. C'est du financement vendeur à un taux bien au-dessus du marché conventionnel, avec une hypothèque de premier rang et une clause résolutoire au bénéfice du vendeur. Les loyers bruts déclarés sont de 7 347,16 $ par mois. La transaction est taxable en TPS et TVQ puisque l'immeuble n'a aucune composante résidentielle. L'évaluation municipale s'établit à 1 329 900 $, plaçant la vente 32 % au-dessus. À noter aussi cette semaine Le 735-737 rue King Est, un centre commercial de voisinage construit en 1988, a été vendu pour 3 150 000 $ entre deux sociétés montréalaises. Le vendeur (9461-7396 Québec Inc., Joel Usher Weiss et Joseph Markowitz, Hutchison, Montréal) cède à l'acheteur (9441-5452 Québec Inc., Phong Lu et Vangjel Gjinika, 12445 4e Avenue, Montréal). Vente sans garantie légale, taxable TPS/TVQ, droits de mutation de 88 073 $ calculés sur une base d'imposition de 3 248 748 $. À Orford, un échange de terrains vacants entre Marc-Gilles Bigué et la Municipalité du Canton d'Orford a été conclu sans soulte, avec garantie légale des deux côtés. La résolution municipale autorisant l'échange date du 2 juin 2025. Enfin, 12 déclarations de transmission ont été publiées cette semaine, un volume qui reflète le traitement courant des successions dans la région. À propos des droits de mutation Les droits de mutation sont calculés selon le barème provincial standard 2026 : 0,5 % sur la première tranche de 62 900 $, 1,0 % de 62 901 $ à 315 000 $, et 1,5 % au-delà de 315 001 $. Certaines municipalités appliquent un taux supplémentaire pouvant atteindre 3 % sur les montants dépassant 500 000 $. Le montant exact est confirmé par le notaire au moment de la transaction. À propos de la circonscription foncière La circonscription foncière de Sherbrooke et Richmond ne correspond pas exactement aux limites de la ville. Elle inclut des municipalités voisines. Les droits de mutation sont distribués entre toutes les municipalités concernées, pas uniquement à Sherbrooke. Sources Registre foncier du Québec, actes notariés publics (inscriptions 30300613, 30297066, 30296722, 30295596, 30305973, 30300429, 30298188), rôle d'évaluation foncière, Registraire des entreprises du Québec, La Tribune (articles de Simon Roberge et Rémi Léonard, 2023-2025). L'ensemble des données mentionnées dans cet article sont des données publiques.