Logement : pourquoi l'argent public ne suffit pas — et qui comble le vide

Chaque printemps, Québec annonce des millions pour le logement. Chaque printemps, les chiffres impressionnent en valeur absolue et fondent dès qu'on les rapporte aux besoins. Le budget 2026-2027 et les mesures du 1er juillet ne font pas exception : beaucoup d'aide d'urgence, peu de construction structurante, et un financement institutionnel calibré pour gérer la crise plutôt que pour la résorber. Ce billet ne traite pas du symbole du 1er juillet, mais de la mécanique de financement elle-même — et de ce qu'elle laisse vacant.

Ce que Québec met sur la table

L'annonce des dernières semaines tient en quelques lignes. La ministre de l'Habitation, Karine Boivin Roy, a confirmé un financement de 21,4 M$ sur trois ans pour soutenir 1 000 suppléments au loyer d'urgence, une mesure qui permet aux ménages admissibles de ne consacrer au maximum que 25 % de leur revenu au logement. S'ajoutent 7,7 M$ au programme d'hébergement temporaire et d'aide à la recherche de logement, dont 2,6 M$ réservés à la période entourant le 1er juillet.

Le gouvernement s'appuie sur le réseau des Services d'aide à la recherche de logement (SARL) — une quarantaine déployés à travers le Québec — qui ont traité 16 323 demandes en 2025 et réglé 98 % des situations. Les demandes d'aide d'urgence ont reculé de 40 % entre 2024 et 2025, avec une nouvelle baisse qui se dessine cette année.

Une nuance importante, souvent escamotée dans les communiqués : cette baisse ne traduit pas une diminution des besoins. La mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, l'a précisé elle-même — les loyers continuent de grimper, mais les partenaires du milieu repèrent mieux les situations problématiques et accompagnent les ménages plus tôt. Autrement dit, on intercepte plus efficacement; on ne désengorge pas le marché.

Ce que le financement institutionnel ne fait pas

Le problème n'est pas l'aide d'urgence en soi — elle est utile et bien rodée. Le problème est qu'elle tient lieu de stratégie. Pour comprendre, il faut séparer deux robinets : l'aide aux ménages (suppléments, allocation-logement) et la construction de logements neufs hors marché.

Sur le second robinet, le budget 2026-2027 prévoit le financement de 1 000 logements abordables, soit 209 M$ sur trois ans. Le FRAPRU, qui réclamait 10 000 logements sociaux, juge le compte insuffisant — à peine un rattrapage. Et le qualificatif « abordable » mérite un astérisque : le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) finance autant de logements privés que sociaux, à des loyers qui s'approchent du loyer médian du marché — celui-là même qui explose.

Plus révélateur que le montant : la mécanique d'octroi. Il n'y a pas eu d'appel de projets dans le volet généraliste du PHAQ depuis juin 2023. Les fameuses 8 000 unités annoncées en novembre 2023 — un sommet sur près de 30 ans — sont déjà toutes réservées. Pendant ce temps, l'attribution des fonds passe de plus en plus par décret gouvernemental plutôt que par concours ouvert. Le financement institutionnel existe, mais il est rare, ciblé et discrétionnaire.

Le vide structurel, et qui le comble

Mettons les deux faces ensemble. D'un côté, 187 000 ménages locataires québécois gagnant 24 000 $ ou moins par an consacrent déjà plus de 30 % de leur revenu au loyer. De l'autre, un financement public qui s'occupe surtout d'éteindre les feux les plus visibles et qui ouvre le robinet de la construction au compte-gouttes, par décret, sans appel de projets ouvert depuis près de deux ans.

Ce décalage ne touche pas que les ménages à très faible revenu. Il existe une zone grise plus large : projets de coopératives en attente de financement, immeubles à revenus à reconvertir, acquéreurs et investisseurs dont le dossier ne cadre ni dans les programmes publics ni dans la grille standard des prêteurs institutionnels. Quand le financement conventionnel se rétracte et que le financement public reste verrouillé, ce créneau ne disparaît pas — il se déplace vers le privé.

C'est là qu'apparaissent des montages de financement privé : prêts adossés à des fonds privés exigeant un rendement, financement-relais, ou structures de maillage hypothécaire où des capitaux individuels — y compris des REER autogérés détenus en fiducie — sont appariés à des emprunteurs sur des dossiers que le circuit bancaire écarte. Le FRAPRU lui-même signale le phénomène, mais sous l'angle du risque : il craint que le recours à une multitude de sources de financement, dont des fonds privés exigeant un rendement, ne pèse sur le prix des logements et leur pérennité hors marché.

Les deux lectures décrivent la même réalité. Le financement privé n'est pas la cause du vide; il en est la conséquence. Tant que le financement institutionnel restera calibré pour gérer la crise plutôt que pour bâtir l'offre, le créneau privé continuera de grossir — avec ses avantages de souplesse et ses risques d'abordabilité non pérenne. La vraie question de politique publique n'est pas de savoir si le privé doit combler ce vide, mais pourquoi le vide existe.

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Sources

[1] Le Courrier du Sud — « Crise du logement : Québec annonce de nouvelles aides » — juin 2026
[2] FRAPRU — « 1000 logements "abordables" : trop peu pour faire face à la crise de l'inabordabilité » — 18-19 mars 2026
[3] FRAPRU — Mémoire prébudgétaire et mémoire sur le projet de loi 20 — mars 2026
[4] Société d'habitation du Québec — Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ), historique des appels de projets
[5] Le Devoir — « Le gouvernement Legault n'envoie pas de "signal clair" en habitation dans son budget 2026 » — 18 mars 2026