- Le gel n'est pas québécois — la même mécanique fige les marchés aux États-Unis, à Berlin et aux Pays-Bas; partout, c'est l'écart entre ce que l'occupant paie déjà et le prix du marché qui paralyse les déménagements.
- Québec, le locataire prisonnier — le taux de rotation est tombé de 18,6 % (2018) à 10,4 % (2023); déménager signifie repayer au prix d'aujourd'hui, alors les ménages restent.
- États-Unis, le propriétaire menotté — l'effet de gel des taux hypothécaires a empêché 1,72 million de ventes entre 2022 et 2024 et fait monter les prix de 7 %.
- Berlin et Pays-Bas, le gel par décret — quand on plafonne les loyers, l'offre disparaît : −57 % d'appartements offerts à Berlin, −42 % d'annonces locatives aux Pays-Bas.
- La leçon pour Sherbrooke — peu importe le levier (taux, marché tendu, plafond légal), quand l'écart se creuse, la rotation s'effondre et ce sont les nouveaux arrivants qui paient le plein prix.
On entend souvent que le marché locatif québécois est un cas à part : des loyers qui grimpent, des locataires qui n'osent plus bouger, un parc qui semble figé. C'est vrai. Mais ce n'est pas unique. Le même symptôme — un marché qui se fige et cesse de tourner — frappe aussi bien les propriétaires de l'Arizona que les locataires de Berlin et les investisseurs d'Amsterdam. La différence n'est pas dans le résultat, elle est dans le levier. Comprendre comment un marché gèle ailleurs aide à voir clair dans ce qui se passe ici.
Un même symptôme, quatre maladies
Un marché immobilier « gelé », c'est un marché où plus personne ne déménage. Les transactions chutent, les annonces se raréfient, et celui qui doit absolument trouver un logement se heurte à une porte close. Or il existe un dénominateur commun à tous les gels, qu'ils touchent l'achat ou la location : l'écart entre le prix que paie déjà l'occupant en place et le prix qu'il devrait payer s'il bougeait aujourd'hui.
Plus cet écart est grand, moins les gens bougent. Que l'écart soit creusé par les taux d'intérêt, par un marché tendu, ou par un plafond imposé par l'État, le résultat est le même : la rotation s'effondre. Le Québec en est une variante. Voici les autres.
Québec — le locataire prisonnier de son bail
L'ancrage est connu et documenté : le taux de rotation des logements locatifs au Québec est passé de 18,6 % en 2018 à 10,4 % en 2023 [1]. Autrement dit, en cinq ans, la proportion de ménages qui changent de logement chaque année a presque diminué de moitié.
La mécanique est simple. Un locataire installé depuis plusieurs années paie un loyer bien en dessous de ce que le même logement commanderait sur le marché ouvert. Déménager, c'est se faire repricer au prix d'aujourd'hui — souvent plusieurs centaines de dollars de plus par mois. Le locataire reste donc, même si le logement ne lui convient plus, même s'il a un enfant de plus ou un emploi à l'autre bout de la ville. Le bail devient une cage dorée.
États-Unis — le propriétaire menotté à son taux
Aux États-Unis, le gel ne frappe pas le locataire mais le propriétaire. On l'appelle le lock-in effect. Pendant la pandémie, des millions de ménages ont financé ou refinancé leur maison à des taux hypothécaires inférieurs à 4 % — environ 60 % des propriétaires hypothéqués sont dans cette situation. Quand les taux ont bondi au-dessus de 6 %, vendre est devenu un mauvais calcul : revendre, c'est abandonner son taux d'aubaine et reprendre une hypothèque deux à trois points plus chère sur une maison plus dispendieuse.
Le résultat est chiffré. Selon la Federal Housing Finance Agency, chaque point de pourcentage d'écart entre le taux du marché et le taux existant réduit la probabilité de vente de 18,1 %. Cumulé, ce gel a empêché 1,72 million de ventes entre le deuxième trimestre de 2022 et celui de 2024, et fait grimper les prix de 7 % en asséchant l'offre [2]. Un sondage Bankrate de 2025 allait plus loin : 54 % des propriétaires affirmaient qu'aucun taux ne les rendrait à l'aise de vendre cette année-là [3].
Le parallèle avec le Québec est net. Là où le Québec gèle le locataire par l'écart de loyer, les États-Unis gèlent le propriétaire par l'écart de taux. Le contrat est différent — un bail d'un côté, une hypothèque de l'autre — mais le mécanisme est identique : un avantage acquis qu'on perd en bougeant. Une particularité structurelle amplifie le cas américain : l'hypothèque à taux fixe de 30 ans, beaucoup plus rare au Canada où les termes de 5 ans forcent un repricing régulier.
Berlin — quand on gèle par décret
Berlin a tenté l'inverse du laisser-faire : geler les loyers par la loi. En février 2020, la ville a imposé le Mietendeckel, qui figeait les loyers au niveau de juin 2018 pour cinq ans. La Cour constitutionnelle l'a invalidé treize mois plus tard, mais l'expérience a laissé des données rares.
Les loyers ont effectivement baissé d'environ 11 %. Mais le nombre d'appartements offerts en location a chuté de 57 % selon l'institut DIW [4]; d'autres mesures de l'institut ifo parlent d'un recul allant jusqu'à 60 %, qui s'est maintenu même après la levée du plafond [5]. Les propriétaires retiraient leurs logements ou les vendaient plutôt que de les louer à perte. La demande refoulée s'est déplacée vers la couronne : à Potsdam, en banlieue bien desservie, les loyers ont bondi de 12 % [4].
Et là encore, le Québec se reconnaît. Un rapport berlinois récent décrit exactement notre dynamique : changer d'appartement entraîne une hausse marquée du loyer, alors les locataires restent, les logements reviennent encore moins souvent sur le marché, et l'offre se raréfie davantage [6]. Berlin a obtenu par décret, en quelques mois, ce que le Québec produit lentement par un marché tendu : un parc figé où l'insider est protégé et le nouvel arrivant exclu.
Pays-Bas — la régulation qui vide le marché
Les Pays-Bas offrent la version la plus brutale. En juillet 2024, le pays a élargi son système de points (le WWS) au segment intermédiaire avec la Wet betaalbare huur (loi sur le loyer abordable), plafonnant le loyer de centaines de milliers de logements jusque-là libres.
La réponse des propriétaires a un nom : uitponding — vendre plutôt que louer au tarif plafonné. Selon le cadastre néerlandais, les investisseurs ont vendu plus de 65 000 logements locatifs en 2025 et n'en ont racheté que 27 000, une perte nette d'environ 38 000 logements retirés du parc locatif en une seule année [7]. Le nombre d'annonces locatives hors secteur social a plongé de près de 42 % par rapport au niveau de 2023 [8]. Pendant ce temps, la pénurie nationale atteint environ 410 000 logements, soit 4,8 % du parc [9].
Le miroir québécois existe ici aussi. Le retrait de logements locatifs vers la propriété occupante — par conversion en condo, par reprise ou par revente — vide le parc de location de la même façon. Aux Pays-Bas, c'est une loi qui a déclenché l'exode des bailleurs; au Québec, c'est la rentabilité relative de la vente face à la location encadrée qui pousse dans la même direction, en plus discret.
La leçon : deux familles de gel, un seul résultat
On peut ranger ces gels en deux familles. La première bloque les détenteurs : le propriétaire américain qui ne veut pas lâcher son taux, le locataire québécois qui ne veut pas lâcher son loyer. La seconde assèche l'offre : le plafond berlinois et la régulation néerlandaise qui poussent les bailleurs hors du marché. Les leviers s'opposent — l'un mise sur l'avantage acquis, l'autre sur la contrainte légale — mais l'état final est identique.
Dans tous les cas, la rotation s'effondre, le parc se fige, et le coût retombe sur la même personne : celui qui arrive. Le jeune ménage, l'immigrant, l'étudiant, le travailleur qui change de ville. L'insider en place est protégé; le nouvel arrivant paie le plein prix d'un marché qui ne bouge plus.
Pour Sherbrooke comme pour le reste du Québec, la leçon est qu'il n'y a pas de raccourci. Plafonner trop fort fait fuir l'offre, comme à Berlin et à Amsterdam. Laisser filer creuse l'écart, comme aux États-Unis. La seule sortie durable d'un marché gelé reste la même partout : construire assez pour que rester en place cesse d'être le seul calcul raisonnable.
mch.wtf est une plateforme éditoriale indépendante de MCH Hypothécaire (9426-2854 Québec inc.), Sherbrooke. .
Sources
[1] SCHL, via FRAPRU / Le Devoir — Taux de rotation des logements locatifs au Québec (18,6 % en 2018, 10,4 % en 2023)
[2] Federal Housing Finance Agency — « The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates » (document de travail, données 2022T2–2024T2)
[3] Bankrate — Sondage sur le sentiment des propriétaires face aux taux hypothécaires — 2025
[4] DIW Berlin — Étude sur les effets du Mietendeckel (baisse des loyers de 11 %, recul de l'offre de 57 %) — 2021
[5] ifo Institute — « Berlin's Rent Cap Drastically Shrank Supply of Rental Properties » — 2022
[6] Berlin Hyp / CBRE — Housing Market Report Berlin 2026 — mars 2026
[7] Cadastre néerlandais, via Pararius — Ventes nettes de logements locatifs (uitponding), 2025
[8] NVM / Pararius — Recul des annonces locatives hors secteur social (−42 % vs 2023) — 2026
[9] ABF / NL Times — Pénurie de logements aux Pays-Bas (410 000 unités, 4,8 % du parc) — février 2026