La chaîne qui commence à Washington et finit dans votre loyer
Il y a une ligne droite entre un décret signé à Washington et le loyer que vous payez au 1er juillet. Elle passe par l'acier, l'aluminium, le cuivre, le bois d'œuvre, puis par le chantier qui ne démarre pas, l'immeuble qui ne se construit pas, et le logement qui reste indisponible.
Le 20 février 2026, la Cour suprême des États-Unis a statué que la Loi sur les pouvoirs économiques internationaux d'urgence (IEEPA) n'autorisait pas le président à imposer des droits de douane sur les importations [1]. Victoire symbolique. Mais les tarifs qui font mal à la construction canadienne relèvent d'un autre fondement juridique : la sécurité nationale. L'acier et l'aluminium restent taxés à 50 % [2]. Et depuis avril 2026, ces tarifs s'appliquent non plus seulement au contenu métallique d'un produit, mais à sa valeur totale — transformation, ingénierie, valeur ajoutée comprise [3].
En janvier 2026, Desjardins estimait le taux effectif moyen des tarifs américains sur les biens canadiens entre 3,6 % et 3,7 % [4]. Cinq mois plus tard, cette estimation s'est avérée optimiste. Avec les ajustements tarifaires du début avril 2026, le taux effectif moyen au Québec spécifiquement est passé de 5 % en juillet 2025 à 9 %. À l'échelle nationale, Desjardins l'évalue désormais à 4,2 % [5]. La révision de l'ACEUM, prévue le 1er juillet 2026, promet un nouveau cycle d'incertitude [4].
Le prix de construire au Québec : trois couches de surcoût
L'impact sur les coûts de construction n'est pas un chiffre unique. Il se décompose en couches.
Première couche : les matériaux. Selon des estimations de l'industrie, les matériaux importés des États-Unis représentent environ 8 % du coût total d'un projet de construction au Canada [6]. Quand les tarifs sur l'acier et l'aluminium doublent de 25 % à 50 %, la hausse se répercute en cascade sur les produits finis : structure, toiture, mécanique, armatures. Le bois d'œuvre canadien, déjà soumis à des droits de douane américains depuis des années, a vu ses tarifs passer de 35 % à 45 % en octobre 2025 [4]. Même si ces droits visent le marché américain, ils créent des perturbations dans les chaînes d'approvisionnement qui se répercutent ici.
Deuxième couche : les salaires. Au premier semestre 2025, les coûts de construction résidentielle au Québec ont grimpé de 4,3 %, soit près de trois fois le rythme de 1,6 % observé pour la même période en 2024. L'APCHQ note que cette hausse est plus rapide que dans les autres provinces canadiennes [7]. Le renouvellement des conventions collectives et la forte demande de main-d'œuvre expliquent cet écart. Desjardins prévoit une hausse de l'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels (IPCB) de 5 % pour l'année 2026 [8].
Troisième couche : l'incertitude. Quand un entrepreneur ne sait pas si ses coûts vont bouger de 5 % ou de 15 % entre la soumission et la livraison, il fait l'une de deux choses : il ajoute une prime de risque, ou il ne soumissionne pas. L'ACQ a documenté la pression que les tarifs exercent sur les contrats en cours et demande des règles transitoires pour les projets déjà soumissionnés, allant jusqu'à aborder la question de la résiliation de contrats en raison de l'augmentation des coûts [9].
Sherbrooke : la construction pousse, mais dans quelle direction?
L'APCHQ Estrie prévoyait en février une hausse de 5 % des mises en chantier à Sherbrooke en 2026, pour un total de 1 895 unités. Sylvain Mathieu, responsable des affaires municipales et du développement durable à l'APCHQ Estrie, notait alors une accélération dans l'émission des permis depuis novembre, avec des espoirs d'avancée sur le moratoire des surverses [10].
La réalité s'est nuancée depuis. En avril 2026, Sherbrooke a enregistré un recul de 30 % de ses mises en chantier par rapport à avril 2025. Le cumul depuis janvier reste toutefois en hausse sur l'année précédente [11]. Un mois ne fait pas une tendance, mais ça signale que les vents contraires commencent à souffler.
L'échelle du déficit donne la mesure du défi. En 2025, l'APCHQ Estrie estimait, en se basant sur les données de la SCHL, que Sherbrooke devrait construire environ 6 000 logements pour répondre à la demande — quatre fois plus que le rythme actuel [12]. Et le moratoire sur les surverses avait déjà mis quelque 5 000 logements sur pause [12].
Sur le front du logement abordable, les Habitations L'Équerre planifient au minimum 200 portes en 2026 à Sherbrooke, Magog, Stanstead et East Angus, selon le directeur du développement Charles Tanguay. L'organisme explore aussi un projet sur la rue Vimy, près du domaine Howard. Et des négociations sont en cours avec la Ville et le Groupe Custeau pour intégrer 454 unités locatives abordables dans le vaste projet Masson, dans l'est de Sherbrooke, dès 2027 [10].
Chaque hausse de 1 % des coûts de construction réduit directement le nombre d'unités que ces projets peuvent livrer à budget constant.
La promesse Carney : qui en profite vraiment?
Le budget fédéral 2025 du gouvernement Carney propose l'élimination de la TPS de 5 % pour les acheteurs d'une première habitation : aucune TPS sur les maisons neuves de 1 million de dollars et moins, remboursement partiel entre 1 M$ et 1,5 M$. Économie potentielle maximale : 50 000 $ [13]. En parallèle, le taux d'imposition marginal de la première tranche de revenu passerait de 15 % à 14 % au 1er juillet 2026, une économie estimée à 840 $ par année pour une famille à deux revenus [14]. Ces deux mesures devaient encore recevoir l'approbation du Parlement au moment d'écrire ces lignes, dans un contexte de gouvernement minoritaire [13].
Pour un premier acheteur d'une maison neuve, l'allégement serait réel. Prenons un exemple : sur une maison de 500 000 $, l'élimination de la TPS représente 25 000 $ d'économie. En parallèle, si les coûts de construction ont augmenté de 5 % et que la portion construction représente environ 60 % du prix final — un ratio courant hors grands centres —, la hausse de prix se chiffre à environ 15 000 $. L'acheteur-occupant sort gagnant d'environ 10 000 $.
Mais cette arithmétique ne s'applique qu'à une tranche étroite du marché : les premiers acheteurs d'une résidence principale neuve de moins de 1,5 million de dollars. Les acheteurs récurrents, les investisseurs, les acheteurs de propriétés au-dessus de 1,5 M$ : aucun bénéfice.
Et surtout, le secteur locatif — celui qui génère le gros des mises en chantier au Québec — n'est pas visé par cette mesure. Le remboursement de 100 % de la TPS sur les immeubles locatifs neufs de 4 logements et plus existe déjà depuis septembre 2023, via le programme fédéral de remboursement pour logements construits spécialement pour la location [15]. Les constructeurs locatifs avaient déjà cette exemption de TPS. La promesse Carney ne leur ajoute rien. La hausse des coûts liée aux tarifs les frappe donc de plein fouet, sans compensation nouvelle.
Le PHAQ et le dollar qui rétrécit
Le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ) subventionne la construction de logements abordables. La subvention de base est calculée sur un coût de construction au mètre carré multiplié par la superficie admissible, avec un taux de subvention variant de 10 % à 60 %. Le plafond atteint 80 % du coût total pour les OBNL, coopératives et offices d'habitation, et 60 % pour le secteur privé [16].
Le problème est structurel : les barèmes de coûts au mètre carré utilisés par la SHQ pour calculer les subventions ne suivent pas nécessairement les hausses réelles des coûts de construction en temps réel. Quand l'IPCB grimpe de 5 % en un an mais que le barème de référence n'a pas été ajusté au même rythme, l'écart entre le coût réel du projet et la subvention disponible s'élargit. Le promoteur doit trouver le financement manquant, réduire le nombre d'unités, ou renoncer.
Le même raisonnement s'applique au programme APH Select de la SCHL, utilisé notamment dans le financement de maisons de chambres et de projets locatifs à haute densité. Quand le coût de remplacement d'un immeuble augmente, les ratios d'évaluation bougent, et des projets qui fermaient de justesse leur financement ne passent plus.
À l'échelle du Québec, l'APCHQ prévoit 62 000 mises en chantier en 2026, une hausse de 4 % par rapport à 2025. Mais pour résorber le déficit d'offre et améliorer l'abordabilité de façon durable, l'APCHQ estime que le Québec devrait construire au moins 100 000 logements par année [17]. On est à 62 % de la cible — et chaque point de pourcentage de hausse des coûts élargit l'écart.
Le gagnant involontaire : le propriétaire existant
Voici l'ironie de la situation. Quand construire coûte plus cher, l'immeuble existant vaut plus — parce qu'il coûterait plus cher à remplacer. Le coût de remplacement est l'un des piliers de l'évaluation immobilière. Quand l'acier, l'aluminium et la main-d'œuvre augmentent, la valeur de remplacement de chaque bâtiment existant monte avec eux.
Le propriétaire qui possède déjà un plex, une maison de chambres, un petit locatif ne fait rien de particulier. Mais la hausse des coûts de construction crée un plancher sous la valeur de son actif. Son immeuble vaut plus parce qu'il serait plus cher à rebâtir. Et comme la construction neuve est freinée, l'offre de logements n'augmente pas assez vite, ce qui maintient la pression sur les loyers de l'existant.
C'est le propriétaire existant qui profite des tarifs, sans les avoir choisis.
Qui construit encore à ce prix?
La SCHL le constate dans son rapport de février 2026 : l'incertitude commerciale et géopolitique, les coûts de construction élevés, l'affaiblissement de la demande et la hausse des stocks continuent de limiter l'activité des promoteurs. Il est peu probable que l'offre de logements s'améliore à court terme [18].
Quand les marges se compriment, les petits constructeurs décrochent les premiers. Il faut une capacité financière importante pour absorber les fluctuations de prix des matériaux, les délais de livraison imprévisibles, les clauses d'ajustement que les donneurs d'ouvrage refusent d'intégrer. Le résultat prévisible : la construction se concentre chez les gros joueurs qui peuvent se permettre d'attendre, de négocier et de porter le risque.
La SCHL notait dans son rapport sur l'offre de logements du printemps 2026 que les mises en chantier locatives ont été le moteur de la croissance en 2025, avec un volume en construction plus de deux fois supérieur à la moyenne sur 10 ans [19]. Mais ce volume ralentira au cours de la période de prévision. Le pipeline se remplit moins vite qu'il ne se vide.
Ce qu'il faut retenir
La chaîne d'impact est directe : tarifs US → hausse des matériaux → hausse du coût de construction → hausse du prix du neuf → hausse des loyers du neuf → pression accrue sur le parc existant.
La mesure Carney d'élimination de la TPS aide les premiers acheteurs-occupants de maisons neuves sous 1,5 M$ — si elle est adoptée. Mais elle ne touche pas les constructeurs locatifs, qui avaient déjà le remboursement de TPS depuis 2023. Ces constructeurs, ceux qui livrent le gros des mises en chantier au Québec, absorbent la hausse des coûts sans nouvelle compensation.
Les programmes de logement abordable comme le PHAQ voient leur pouvoir d'achat s'éroder quand les barèmes de subvention ne suivent pas les coûts réels. Les propriétaires existants deviennent les gagnants involontaires d'une guerre commerciale qu'ils n'ont pas choisie, leur actif prenant de la valeur par effet de rareté.
Le logement qu'on ne construira pas en 2026, ce n'est pas celui du gros promoteur. C'est celui du petit constructeur qui a décroché, du projet PHAQ qui manque de quelques points de pourcentage pour fermer, de la maison de chambres qui n'obtiendra pas son financement parce que les coûts de remplacement ont bougé.
C'est le logement dont on avait besoin.
Sources
[1] Cour suprême des États-Unis, Learning Resources, Inc. v. Trump, 24-1287, 20 fév. 2026. Relayé par ACQ.
[2] ACQ, « Impact des tarifs douaniers », acq.org. Tarifs acier/aluminium 50 %. Miller Thomson, mai 2025.
[3] Radio-Canada, « Les PME de l'aluminium dans le tourbillon des tarifs douaniers américains », 15 avr. 2026.
[4] Le Devoir, « Quels sont les tarifs américains en vigueur pour le Canada? », 2 jan. 2026. Desjardins : 3,6-3,7 %.
[5] Radio-Canada, « Le Québec de plus en plus frappé par les tarifs douaniers », mai 2026. Taux effectif QC : 9 %.
[6] Groupe Vinolier, « L'impact des hausses de prix de l'acier sur vos projets 2025 », août 2025. ~8,1 % du coût total.
[7] APCHQ, Bilan de mi-année 2025-2026, sept. 2025. Coûts construction QC : +4,3 % au S1 2025.
[8] Desjardins, Zoom sur l'habitation, 2 déc. 2025. Prévision IPCB : +5 % en 2026.
[9] ACQ, « Guerre commerciale avec les États-Unis », 4 mars 2025. Règles transitoires, résiliation de contrats.
[10] 107.7 Estrie, « Vers une augmentation de 5 % des mises en chantier à Sherbrooke en 2026? », 12 fév. 2026.
[11] APCHQ / Québec Habitation, « La croissance des mises en chantier se maintient », mai 2026. Sherbrooke : −30 % en avril.
[12] APCHQ Estrie / Le Sherbrooke, « De nombreux projets immobiliers en péril », fév. 2025. Cible : 6 000 logements.
[13] Budget fédéral 2025, gouvernement du Canada. TPS 0 % première habitation ≤ 1 M$. Gouvernement minoritaire.
[14] Communiqué gouvernemental, 14 mai 2025. Taux marginal : 15 % → 14 %. Économie : ~840 $/an.
[15] ARC, « Remboursement pour logements construits spécialement pour la location », nov. 2025. TPS 100 % remboursée, 4+ logements.
[16] SHQ, Programme PHAQ, cadre normatif. Subvention 10-60 %, plafond 80 % (OBNL) ou 60 % (privé).
[17] APCHQ, Prévisions 2026-2027, 11 fév. 2026. 62 000 mises en chantier prévues, cible : 100 000/an.
[18] SCHL, « Mises en chantier d'habitations en janvier 2026 », 16 fév. 2026.
[19] SCHL, Rapport sur l'offre de logements, printemps 2026, 11 mars 2026.