On me reproche d'être croche. Pas parce que j'ai chargé trop cher, mais parce que j'ai chargé trop peu. L'offre était « trop belle pour être vraie ». J'ai financé plusieurs dizaines de prêts, et je vous raconte quatre dossiers : trois de cet été et un plus ancien. Le but n'est pas de viser qui que ce soit. Le but, c'est de regarder le reproche en face, parce que ceux qui le font ne l'ont jamais fait.
Une précision avant de commencer. Les trois premiers dossiers sont des prêts personnels, faits avec mon propre argent. Ils ne passent pas par MCH Hypothécaire, qui fait de l'analyse de compatibilité hypothécaire et n'est pas courtier hypothécaire. Le quatrième remonte à l'époque où j'exerçais comme courtier hypothécaire.
15 000 $ « sur la gueule »
On m'approche pour un prêt d'environ 15 000 $, sans aucune garantie. Dans le milieu, on appelle ça un prêt sur la gueule : tu me garantis sur tes shorts. Et techniquement, tes shorts ne valent pas grand-chose, sinon tu serais allé à ta banque du coin de la rue ou sur ta carte de crédit. Sauf que les cartes sont pleines, et que la banque t'a fermé la porte parce qu'elle ne veut pas te revoir à son bureau.
Alors tu te tournes vers un particulier. Tu espères qu'il va te prêter moins cher que la marge de crédit de ta caisse, qui roule autour de 14 % avec capital et intérêts à payer chaque mois. Toi, tu veux payer les intérêts seulement, idéalement à la fin du terme, et rembourser le tout dans deux ans. Promis, juré, sur la tête de tout le monde.
Pour un prêt sans aucune garantie, un taux raisonnable, c'est autour de 20 %. Certains vont sursauter. Mais un taux raisonnable se mesure au risque, et dans un prêt sans garantie, le risque, c'est à peu près tout le montant.
Voici ce que j'ai offert. J'analyse le dossier et je suggère les garanties à me donner. Je prête sans intérêt, à une condition : que le terme et les versements soient respectés. Pas de frais de dossier, pas de frais d'inscription au registre, pas de frais de notaire. Zéro. Si l'entente est respectée, même les intérêts restent à zéro.
Si l'entente n'est pas respectée, par contre, tout apparaît : les frais d'inscription, le notaire, les intérêts, les pénalités. Et ultimement, les garanties sont exercées. Remarquez que le terme et le délai, ce n'est pas moi qui les ai inventés : c'est l'emprunteur qui les a proposés. Je me suis assis, j'ai discuté, j'ai même étiré la sauce en donnant plus de délai que demandé. Mon but, c'est d'être remboursé, pas de saisir. Mais je veux que ce soit clair : si l'entente n'est pas respectée, je vais saisir.
Réaction : panique. C'est trop beau pour être vrai, donc il y a une magouille, donc je suis un croche. Le prêt ne s'est pas fait. Et je pose la question : si je suis un croche, pourquoi venir m'emprunter de l'argent que je te prête gratuitement?
Le chum à l'étranger
Un ami de longue date, établi dans un autre pays, me demande de lui prêter un montant. Mettre des garanties en place à l'étranger, c'est un bordel. Mais je le connais et j'ai confiance.
Sauf que dès qu'on fait de la business, la confiance ne vaut plus rien comme garantie. Il faut du concret. Il me propose un terme très court, quelques mois, que je trouve serré pour le montant. Il m'explique ce qui s'en vient. Je lui prête sans intérêt, je rallonge son terme d'un mois, et je me garantis quand même sur une valeur située au Québec.
Il rembourse une semaine avant l'échéance. Tout est respecté. Deux semaines plus tard, il me recontacte : il veut réemprunter à peu près le même montant.
Traduction : pour me rembourser, il a probablement emprunté ailleurs, et sûrement avec des intérêts. S'il revient chez moi, il rembourse l'autre et retombe à zéro intérêt. Mais deux prêts dos à dos en trois mois, ça veut dire une chose : la situation qu'il devait régler en deux mois n'est pas réglée, ni en deux mois ni en trois. Il a respecté l'entente, et je le souligne. Le deuxième prêt, lui, n'aura pas lieu. C'est exactement à ça que servent un terme et des garanties : voir si le plan tient debout.
Le fonds de commerce
Même période. On vient me voir pour acheter un fonds de commerce. Cette fois, il y a des garanties, et la personne signe personnellement. Je la connais, je ne suis pas là pour lui nuire, je suis là pour l'aider. Sa banque l'a refusée, et l'option qui restait tournait autour de 14 %, capital et intérêts.
Moi, je finance à 10 %. Et je paie les frais de notaire et d'inscription au registre, environ 3 000 $. Faites le calcul : les intérêts de l'année me rapportent environ 2 000 $, les frais m'en coûtent 3 000. Je suis déjà à moins 1 000 $.
Et j'ajoute : si tu respectes ton terme et ton échéance, je te redonne les intérêts. Au bout du compte, ce prêt me coûte 3 000 $ de ma poche, et je renonce à 2 000 $ que j'aurais pu gagner.
Conclusion entendue : je suis un croche, malhonnête dans mon approche. Parce que si c'est trop beau, c'est que ça cache quelque chose.
La maison qui ne devait pas être possible
Il y a quelques années, une cliente de Victoriaville, en appartement, m'envoie son dossier. Son logement coûte trop cher et ne répond plus à ses besoins. Elle veut une maison. Sur papier, c'est impossible : revenus limités, pas de mise de fonds, pas la capacité de paiement qu'exige une institution financière standard.
J'analyse tout son portefeuille et je trouve une solution. À partir de ses propres avoirs, on crée une mise de fonds de 20 %. Résultat : pas d'assurance prêt hypothécaire à payer, un meilleur versement, et de l'équité dans la maison dès le premier jour. Son budget était de 1 000 $ par mois. La maison trouvée lui coûte 1 008 $ par mois, taxes municipales, taxe scolaire et chauffage compris. Six mois plus tard, elle emménage dans son bungalow. À ce moment-là, j'étais la meilleure personne au monde.
Puis la vie arrive. Séparation. Tout ce qui rappelle l'ex doit partir, la maison aussi. Je comprends, c'est de l'émotion. Mais il reste deux ans au terme hypothécaire, et un terme brisé entraîne des pénalités. Des pénalités standard, que j'explique. Je propose aussi une autre solution : refinancer pour racheter la part de l'ex et garder la maison, parce que le petit gain de la vente allait fondre dans le coût d'un loyer.
Elle vend quand même. Le gain d'environ 40 000 $ est déjà disparu aujourd'hui : le loyer qui se comptait en centaines de dollars se compte maintenant en milliers. Et moi, je suis passé de sauveur à trou de cul pour avoir demandé qu'on respecte un contrat signé.
Les mots du prêt, en clair
Capital et intérêts : chaque paiement rembourse une partie de la dette et les intérêts. La dette baisse chaque mois.
Intérêts seulement : on paie juste le loyer de l'argent. La dette ne bouge pas jusqu'à la fin.
Garantie : un bien que le prêteur peut prendre si l'entente n'est pas respectée. Sans garantie, le prêteur n'a que la parole de l'emprunteur.
RDPRM : le Registre des droits personnels et réels mobiliers. On y inscrit une garantie sur un bien meuble (véhicule, équipement, inventaire) pour qu'elle soit valide contre tout le monde. L'inscription a un coût.
Pénalité de remboursement anticipé : ce que coûte le fait de rembourser un prêt hypothécaire avant la fin de son terme, selon les règles prévues au contrat.
Le voisin, ce n'est pas la banque
Je rends des services. J'aide localement des gens proches et des entrepreneurs d'ici à aller plus loin. Et trop souvent, ces mêmes personnes se retournent et cherchent à fourrer la machine.
Je peux comprendre qu'on veuille fourrer la Banque Nationale ou la Banque Royale. La personne derrière le comptoir, ce n'est pas son argent. Elle rentre chez elle le soir et son salaire ne bouge pas.
Mais quand tu viens cogner à ma porte parce que tu as besoin d'aide, ce n'est pas un système bancaire qui fait des milliards par année que tu as devant toi. C'est ton voisin. C'est son argent, son temps et ses frais. Si ton seul objectif, c'est de le fourrer, c'est un humain que tu fourres.
Et le jour où je te croise sur le trottoir et que tu ne me dis même pas bonjour, pose-toi la question. Le croche, dans l'histoire, ce n'est peut-être pas celui que tu penses.