- Le projet — Citéa Sherbrooke, du Groupe Innoplex : 32 logements (2½ à 5½, dès 875 $), six étages, livraison annoncée au 1er juillet 2026, au coin de King Est et Kennedy Sud (Fleurimont).
- Accès véhicule sur l'artère — Le seul accès au garage donne directement sur la rue King Est, en pente et à fort débit. Le rendu officiel d'Innoplex le montre lui-même; les photos terrain le confirment.
- Bâtiments enclavés — Le bloc de six étages s'écrase à quelques pieds d'un immeuble voisin de deux étages, dans un interstice étroit. Aucun des deux n'y gagne.
- Deux murs aveugles — Façades borgnes sur Kennedy Sud et sur le flanc d'enclavement, sans une seule fenêtre : un effet bunker au niveau de la rue.
- La question ouverte — Le bâtiment est légal, donc autorisé par la Ville. Reste à savoir si c'était permis de plein droit ou via dérogation. Une demande d'accès à l'information suivra.
Au coin de King Est et de Kennedy Sud, dans Fleurimont, un immeuble de six étages vient de pousser. C'est le Citéa Sherbrooke, un projet du Groupe Innoplex. Sur le papier, 32 logements lumineux, garages couverts, livraison au 1er juillet. Mais quand on se plante sur le trottoir et qu'on regarde le bâtiment pour vrai, une question s'impose : comment une porte de garage finit-elle par s'ouvrir dans le trafic d'une des artères les plus passantes du secteur — et qui a dit oui à ça ?
Ce que montre le projet
Commençons par les faits que personne ne conteste, parce qu'ils viennent du promoteur lui-même. Selon la fiche de location publiée par Innoplex, le Citéa Sherbrooke est un complexe de 32 appartements contemporains, du 2½ au 5½, à partir de 875 $ par mois, disponible à compter du 1er juillet 2026. Six étages, ascenseur, thermopompes, « garages couverts pour tous les stationnements ». L'adresse annoncée : 152, rue King Est, Sherbrooke, secteur Fleurimont, à deux pas du Cégep.
La fiche complète et les rendus sont d'ailleurs publics sur le site d'Innoplex — je vous invite à les regarder et à juger par vous-mêmes : la page du projet Citéa, coin Kennedy Sud.
Premier accroc, mineur mais réel : le rendu architectural diffusé par Innoplex affiche, lui, le numéro 170 King sur le mur du rez-de-chaussée. La fiche dit 152, le dessin dit 170. Détail d'arpentage ou regroupement d'adresses, ça reste à clarifier — mais quand le promoteur n'est pas d'accord avec lui-même sur le numéro de porte, ça mérite d'être noté.
L'entrée qui débouche sur King Est
Voici le cœur du problème, et il ne vient pas de mon imagination : il vient du dessin d'Innoplex. Sur le rendu officiel du projet, sous le porte-à-faux du bâtiment, on voit clairement un garage couvert dont l'accès s'ouvre directement sur la chaussée. Une voiture y est même représentée. King Est, à cet endroit, est une artère en pente, à voies multiples, avec ligne double jaune continue. Le promoteur a illustré, de sa propre main, une sortie de stationnement qui crache sur ce flot de circulation.
Sur King Est : l'accès au garage (bâché d'orange) et l'entrée principale vitrée, collés l'un à l'autre sur le trottoir de l'artère. Photo de l'auteur, juin 2026.
Et ce n'est pas qu'un dessin. Sur le terrain, à l'été 2026, l'ouverture est là, encore bâchée de plastique orange de chantier, exactement au même endroit que sur le rendu. Le réel correspond au plan : l'accès véhicule du Citéa donne sur King Est.
Un aménagement qui ne tient pas la route
Au-delà de la masse, c'est la logique même de l'implantation qui accroche. J'assume : c'est mon analyse de chroniqueur, pas un procès-verbal. Mais je la pose clairement.
L'accès, d'abord. Le seul accès véhicule du Citéa donne sur King Est. Pas sur une rue secondaire, pas sur Kennedy Sud : directement sur l'artère en pente, à fort débit, ligne double jaune. Pour un immeuble de 32 logements, faire sortir et entrer toutes les autos sur la voie la plus passante du coin, c'est illogique. Il y avait une rue transversale plus calme juste à côté pour répartir le trafic — on a plutôt tout concentré sur King Est.
L'enclavement, ensuite. Le neuf de six étages vient s'écraser contre un immeuble existant de deux étages, à quelques pieds de distance. Les deux bâtiments se retrouvent coincés l'un contre l'autre, séparés par un interstice étroit où s'entassent fils, tuyaux et ruelle de service. À mon avis, aucun des deux n'y gagne : le petit perd sa lumière et son dégagement, le gros hérite d'un flanc collé sur du vieux bâti. Deux immeubles qui s'enclavent comme ça, ce sont rarement deux propriétés qui prennent de la valeur — c'est plus souvent l'inverse.
L'interstice d'enclavement : à peine quelques pieds entre les deux immeubles, encombrés de fils, de tuyaux et d'échafauds. Photo de l'auteur, juin 2026.
Les murs aveugles, enfin. Sur Kennedy Sud comme sur le flanc d'enclavement, le Citéa présente de longs pans de brique sans une seule fenêtre. Un mur borgne au niveau de la rue, c'est mort pour le piéton, mort pour la surveillance naturelle, mort pour la vie de quartier. Combinés à l'étroitesse de l'interstice, ces deux murs aveugles donnent à l'espace une allure de bunker — fermé, opaque, hostile. Et ça, je vais être franc, ça vieillit mal en TA : dans dix ans, l'interstice se remplit de déchets et l'angle mort devient un problème, pas un atout.
Coin King Est / Kennedy Sud : le mur aveugle de six étages domine le bâti existant de deux étages. Photo de l'auteur, juin 2026.
Le contraste d'échelle saute aux yeux dès qu'on prend du recul : le Citéa écrase littéralement les maisons et petits immeubles qui l'entourent.
Vu de la rue arrière, le six étages surplombe les maisons basses du quartier. Photo de l'auteur, juin 2026.
Tout ça peut être parfaitement légal — et c'est exactement ce qui dérange. Si un règlement laisse bâtir un objet aussi fermé sur lui-même au coin de deux rues habitées, le problème n'est pas que quelqu'un a triché : c'est que le cadre permet de mal faire.
La Ville a dit oui — mais lequel des « oui » ?
Le bâtiment est debout. Un permis a donc été émis, et la Ville de Sherbrooke a autorisé ce projet en vertu de sa réglementation. C'est ici qu'il faut être rigoureux plutôt que de crier au scandale, parce que « autorisé » peut vouloir dire trois choses très différentes.
Première possibilité : le zonage permettait déjà tout ça — six étages, accès sur King Est, implantation serrée — sans condition particulière. Dans ce cas, la Ville n'a rien « permis » d'exceptionnel : elle a appliqué un règlement permissif. Le problème, alors, n'est pas un fonctionnaire ou un élu, c'est le cadre réglementaire lui-même, qui laisse passer ce genre d'aménagement sur une artère.
Deuxième possibilité : il a fallu une dérogation, ou un passage devant le comité consultatif d'urbanisme de l'arrondissement de Fleurimont pour valider l'apparence et l'implantation. Là, on parle de décisions nommées, prises par des personnes identifiables, sur des critères précis — et la question « comment ont-ils pu approuver le mur aveugle et l'accès sur l'artère ? » devient légitime et documentable.
Troisième possibilité : une non-conformité entre ce qui a été autorisé et ce qui a été construit. La plus grave, mais aussi celle qui exige le plus de preuves.
Je ne sais pas encore laquelle des trois s'applique, et je ne vais pas l'inventer. La réponse se trouve dans un seul endroit : le dossier d'urbanisme du 152 (ou 170) rue King Est. Le permis de construction, le plan d'implantation, la résolution du CCU. Ce sont des documents publics, accessibles par une demande d'accès à l'information. C'est la prochaine étape de cette enquête, et on reviendra avec les réponses noir sur blanc : qui a autorisé quoi, sur quels critères, et où exactement la Ville a permis qu'une porte d'immeuble s'ouvre dans le trafic de King Est.
En attendant, le Citéa est là. Six étages. Coin Kennedy. Et la question reste entière.
Simon Perras est chroniqueur indépendant sur mch.wtf et fondateur de MCH Hypothécaire, une plateforme d'analyse de compatibilité hypothécaire.
Sources
[1] Innoplex Immobilier — Fiche de location et rendus « 152 Rue King E / 170 King, Sherbrooke – Fleurimont » — https://innopleximmobilier.com/fr/batiments/rue-kennedy-sud-bientot-disponible/ — consultée le 28 juin 2026
[2] Observations et photographies terrain de l'auteur, angle King Est / Kennedy Sud — 27 juin 2026