- Deux tours, 429 logements — 18 étages et 339 logements au coin King-Wellington (dossier judiciarisé) plus 10 étages et 90 logements sur l'ancien Charlie, déposé au comité consultatif d'urbanisme.
- L'effet de chaîne — chaque logement neuf en libère un existant, occupé par quelqu'un qui en libère un autre : la recherche estime que 100 logements neufs libèrent 45 à 70 logements dans les quartiers sous la médiane, en moins de cinq ans.
- Un poumon économique — quelques centaines de résidents permanents avec commerces au rez-de-chaussée, c'est une demande locale sept jours sur sept dans un secteur commercial à l'agonie.
- Déjà visible à Sherbrooke — le taux d'inoccupation est passé de 1,4 % (2024) à 2,7 % (2025) à mesure que l'offre rentre, mais reste sous le seuil d'équilibre de 3 %.
- La nuance — la détente se concentre dans le segment cher; sans logement social en parallèle, l'abordabilité pour les ménages les plus pauvres ne suit pas au même rythme.
Le centre-ville de Sherbrooke est sur respirateur artificiel côté commercial : vitrines vides, immeubles squattés, terrains en friche. C'est précisément là que Nikolai Ray veut empiler des centaines de logements en hauteur. L'intuition populaire dit qu'on construit du luxe pour les riches pendant que le vrai monde cherche un trois et demi. La mécanique du marché dit l'inverse : bien placés, ces logements neufs soulagent la pression locative d'un secteur entier — pas seulement de ceux qui y emménagent. Voici pourquoi, chiffres à l'appui.
Deux tours, un pari sur la hauteur
Au coin des rues King et Wellington, Ikigai Impact (anciennement Fierbrooke) planche sur une tour de 18 étages et 339 logements, érigée sur les terrains du 120 King Ouest — un immeuble abandonné — et de l'édifice voisin abritant la Chambre de commerce. Le projet est aujourd'hui devant les tribunaux : le 24 mars 2026, la Ville a adopté une résolution de contrôle intérimaire interdisant les bâtiments de plus de 10 étages dans le quadrilatère Aberdeen / King Ouest / Wellington Sud. Le promoteur conteste, estimant que la nouvelle réglementation met en péril un projet où des sommes importantes ont déjà été investies.
À quelques rues de là, au coin de King Ouest et Camirand, un second projet vient d'être déposé au comité consultatif d'urbanisme : une tour de 10 étages et 90 logements sur le site de l'ancien restaurant Charlie, fermé depuis 2021. Le rez-de-chaussée sera commercial, avec l'ambition affichée de faire renaître le restaurant. Les travaux pourraient débuter dès la fin de 2026. À cela s'ajoute le projet Galt sur le lac, devant le poste de police, qui promet à lui seul quelques centaines de logements supplémentaires.
Faisons le calcul minimal : 339 + 90 = 429 logements sur deux chantiers, dans un rayon de marche. La question qui intéresse vraiment un locataire sherbrookois n'est pas « est-ce que ces tours sont belles », mais « est-ce que ça change quelque chose pour MON loyer, dans MON quartier ». La réponse est oui, et elle passe par un mécanisme rarement expliqué.
La mécanique de la chaîne de vacance
Quand un ménage emménage dans un logement neuf, il en quitte un autre. Ce logement libéré est occupé par un second ménage, qui libère le sien, et ainsi de suite. Les économistes appellent ça une chaîne de vacance (ou migration chain). Chaque maillon de la chaîne détend un segment différent du marché — du plus cher au plus abordable.
Ce n'est pas une théorie de coin de table. L'économiste Evan Mast a suivi les adresses successives de 52 000 résidents d'immeubles neufs dans 12 grandes villes américaines. Résultat : construire 100 logements neufs au prix du marché finit par faire libérer l'équivalent de 45 à 70 logements dans les quartiers sous le revenu médian, et 17 à 39 dans le quintile le plus pauvre — l'essentiel de l'effet se matérialisant en moins de trois à cinq ans. Au sixième maillon de la chaîne, 40 % des ménages qui déménagent proviennent déjà de quartiers sous la médiane. Le marché du luxe et celui du logement abordable ne sont pas étanches : ils sont reliés par ces chaînes de déménagement.
La preuve est déjà dans les chiffres sherbrookois
On n'a pas besoin d'aller à Chicago. Sherbrooke vit l'expérience en temps réel. Le taux d'inoccupation des logements locatifs — la part des logements vacants à un moment donné — est l'indicateur clé de la tension : sous 3 %, le marché est en pénurie; à 3 % il est considéré équilibré. Voici son évolution récente, à mesure que les mises en chantier rentrent dans le parc :
Le marché s'est détendu de près du double en un an, porté par l'offre nouvelle. Et la baisse ne se limite pas aux immeubles neufs eux-mêmes : une étude de Brian Asquith, Evan Mast et Davin Reed montre qu'un nouvel immeuble fait baisser les loyers des logements voisins d'environ 6 % par rapport à des logements un peu plus éloignés. La même logique a été répliquée hors des États-Unis : à Helsinki, des chercheurs ont reconstitué les chaînes de déménagement à partir du registre de population et confirmé que les logements neufs construits en zone centrale atteignent rapidement les quartiers à revenu moyen et faible.
Que se passe-t-il si on applique grossièrement cette mécanique aux 429 logements des deux tours ?
(les deux tours)
Le poumon économique du secteur
La densité ne fait pas que loger : elle fait vivre un secteur. Un quartier d'affaires se vide à 17 h. Un quartier habité, lui, consomme sept jours sur sept — épicerie le dimanche, café le matin, restaurant le soir, pharmacie en semaine. Quelques centaines de ménages permanents au-dessus de rez-de-chaussée commerciaux, c'est une masse critique de pouvoir d'achat ancrée en permanence dans un secteur qui agonise aujourd'hui faute de monde dans ses rues.
C'est exactement la logique des projets : du commercial au pied des tours, et l'ambition de faire renaître un restaurant fermé depuis cinq ans. Là où un terrain vague ou un immeuble squatté ne génère ni achalandage, ni taxes foncières à pleine valeur, ni sécurité par la présence humaine, une tour habitée crée les trois. Le commerce de proximité ne se décrète pas par subvention : il a besoin d'une clientèle qui habite à distance de marche. La hauteur est un des rares moyens d'en concentrer assez sur un petit territoire.
Les limites du raisonnement — et elles existent
Il faut être honnête : la détente du marché ne règle pas tout, et certains acteurs le rappellent avec raison. Le taux d'inoccupation est monté, mais les loyers n'ont pas baissé pour autant — à Sherbrooke, ils ont encore grimpé de 9,3 % en 2025, et de plus de 60 % depuis 2018. Pourquoi ? Parce que la détente se concentre d'abord dans le segment cher : c'est là que les logements neufs, plus dispendieux, restent vacants plus longtemps. Les logements les plus abordables, eux, demeurent rares.
Le filtering est réel, mais il est lent et partiel. Il déplace la pression vers le bas du marché sur quelques années; il ne crée pas, du jour au lendemain, des logements au prix qu'un ménage à faible revenu peut payer. Des organismes comme le FRAPRU soutiennent que seule la construction massive de logement social réellement abordable peut combler ce dernier maillon — et la mécanique de la chaîne de vacance ne les contredit pas : elle décrit ce que le marché privé peut faire (détendre l'ensemble), pas ce qu'il ne fera jamais seul (loger les plus pauvres au prix qu'ils peuvent payer). Les deux outils sont complémentaires, pas concurrents.
Ce qui se joue vraiment
Le vrai débat n'est donc pas « pour ou contre les tours ». Il est : un secteur sur respirateur a-t-il les moyens de refuser 429 logements et un poumon commercial parce qu'on plafonne la hauteur à 10 étages ? La résolution de contrôle intérimaire de la Ville répond, pour l'instant, par la prudence. Le promoteur répond par les tribunaux. Entre les deux, il y a un quartier qui se vide pendant que la pénurie persiste.
Densifier en hauteur, bien fait et au bon endroit, n'est pas un cadeau aux promoteurs : c'est un des leviers les plus efficaces dont dispose une ville moyenne pour détendre son marché locatif et réanimer un centre-ville. Encore faut-il accepter que la solution à la crise du logement ressemble, parfois, à une grue.
Sources
[1] La Tribune — «La Ville accusée de bloquer une tour de 18 étages au centre-ville» — 23 juin 2026
[2] La Tribune — «Une tour de 10 étages prévue sur l'ancien Charlie» — 25 juin 2026
[3] SCHL — «Rapport sur le marché locatif 2025» — 11 décembre 2025
[4] La Tribune — «De nombreux ménages toujours sans logement à Sherbrooke» — 1er juillet 2025
[5] Evan Mast — «The Effect of New Market-Rate Housing Construction on the Low-Income Housing Market», Journal of Urban Economics — 2023
[6] B. Asquith, E. Mast, D. Reed — «Local Effects of Large New Apartment Buildings in Low-Income Areas», Review of Economics and Statistics — 2021
[7] C. Bratu, O. Harjunen, T. Saarimaa — «City-wide Effects of New Housing Supply: Evidence from Moving Chains», Journal of Urban Economics — 2023
[8] FRAPRU — Réaction au Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL — 11 décembre 2025