Quatre jours d'inscriptions au registre foncier — le lundi 7 septembre était férié. Sur les 396 inscriptions repérées dans les circonscriptions de Sherbrooke et de Richmond, 322 ont été chargées et 21 sont commerciales. Une vente de la Ville revendue quinze minutes plus tard domine la semaine.
15 h 34 : 42 197 $. 15 h 49 : 477 000 $.
Le 11 septembre à 15 h 34, la Ville de Sherbrooke vend un terrain vacant ayant front sur le boulevard René-Lévesque, le lot 6 109 615, pour 42 197,61 $. L'acte est reçu devant Me Martin Lavoie; la greffière Me Stéphanie Déraspe signe pour la Ville, autorisée par une résolution du conseil municipal adoptée le 17 juin 2019 [1].
À 15 h 49, quinze minutes plus tard, l'acquéreur Marjean inc. revend le même lot à 9560-6281 Québec inc. pour 477 000 $, payable par l'émission d'un billet à terme [2].
Les deux actes déclarent pourtant la même chose aux fins du droit de mutation : une base d'imposition de 734 940 $ et un droit de 12 658,70 $. La Ville a donc vendu 42 197,61 $ un terrain que le régime fiscal évalue à 734 940 $ — et elle a encaissé 25 317,40 $ en droits de mutation sur les deux transferts, six fois son prix de vente [1][2].
Le prix était fixé depuis 2017
Ce n'est pas une décision de dernière minute, et l'acte l'explique. La Ville était propriétaire du lot pour l'avoir acquis de Marjean elle-même, par une convention d'achat-vente du 12 avril 2018, assortie d'une option d'achat accordée à Marjean. Le prix de 42 197,61 $ découle de l'article 8.5.1 d'une entente de principe concernant le boulevard René-Lévesque, signée le 16 mai 2017 [1].
Autrement dit : Marjean a cédé du terrain à la Ville pour le prolongement du boulevard, en conservant le droit de racheter le résidu à un prix convenu d'avance. C'est une mécanique d'acquisition routière, pas un passe-droit.
La question que soulève la semaine n'est donc pas « pourquoi si peu ». C'est : est-ce que quelqu'un, en 2017, a estimé ce que vaudrait ce résidu neuf ans plus tard? Le conseil a voté une fois. La plus-value, elle, s'est matérialisée le 11 septembre 2026 en un quart d'heure. Le vérificateur général écrivait le 3 septembre que l'encadrement des transactions immobilières de la Ville est absent.
Le même homme des deux côtés
Jean-Claude Nadeau signe les deux actes comme trésorier de Marjean inc., le vendeur [1][2]. Le Registre des entreprises le déclare aussi président de 9560-6281 Québec inc., l'acquéreur, depuis le 9 septembre 2026 — deux jours avant la transaction [3][4].
Le conseil d'administration de l'acquéreur a d'ailleurs été entièrement refait ce 9 septembre : Jean-Claude Nadeau président, Simon Nadeau, Gian-Carlo Paré et Alexandre Rouleau administrateurs, tous avec la même date de début de charge. La déclaration de mise à jour est déposée au registre le 10 septembre. L'achat est inscrit au registre foncier le 11 [4].
Et l'un des trois actionnaires de 9560-6281 est 9444-0781 Québec inc., société de portefeuille sans salarié dont Simon Nadeau est l'unique actionnaire, administrateur et bénéficiaire ultime [5]. Son siège est au 2880 boulevard de Portland — l'adresse du Domaine hippique de l'Estrie inc., absorbé par Marjean lors d'une fusion simplifiée le 7 décembre 2009 [3].
L'écart de 434 802,39 $ ne sort pas entièrement du cercle. Il change de véhicule, et le paiement se fait par billet, pas en argent comptant. Rien de tout cela n'est irrégulier — mais la revente n'est pas une transaction entre étrangers, et le registre foncier ne le dit pas.
Un centre équestre devenu quartier résidentiel
Le second acte impose à l'acquéreur de respecter le règlement d'harmonie du projet « Quartier Équestre », annexé à la minute [2]. Marjean inc., constituée en 1989, déclare comme activités le lotissement et les placements, et n'a aucun salarié [3].
Intervient aussi à l'acte 9013-1152 Québec inc., qui opère sous les noms Constructions Morin, Immobilier Morin et Morin : 26 à 49 salariés, construction d'immeubles locatifs, Luc Morin président et Pierre-Luc Morin vice-président et secrétaire [6]. C'est ce dernier qui signe pour l'acquéreur.
Le lien est structurel : 9415-8649 Québec inc., domiciliée au 9950 boulevard Bourque, est le premier actionnaire de 9013-1152 et de 9560-6281 [4][6]. La société constituée en février 2026 est le véhicule de projet du groupe Morin.
Un détail de chronologie mérite d'être noté : la promesse d'achat entre Marjean et 9560-6281 est datée du 12 mars 2025, alors que 9560-6281 n'a été constituée que le 13 février 2026, onze mois plus tard [2][4]. Une promesse peut être faite pour une société à être constituée, ou cédée par la suite. L'acte ne précise pas laquelle des deux voies a été empruntée.
Rue Houde : un lotisseur du groupe Custeau vend sa rue en quatre morceaux
Le 10 septembre, Groupe Sélect ltée vend à Les Entreprises Lachance inc. quatre terrains vacants contigus de la rue Houde — les lots 6 393 312 à 6 393 315 — à 128 000 $ chacun, soit 512 000 $ au total [7]. L'export du registre n'en montrait qu'un seul.
La vente comprend les infrastructures de la rue : égouts, aqueduc, voirie, asphalte et bornage des lots. Et les clauses spéciales dessinent un promoteur qui garde la main longtemps après la signature : l'acquéreur nomme irrévocablement le vendeur son mandataire pour négocier toute servitude d'utilité publique, s'engage à maintenir un conteneur à déchets pendant le chantier, devient responsable de l'entretien des puisards, et doit aménager talus et murs de soutènement selon des plans d'ingénieur émis le 8 juin 2021. Toutes ces obligations doivent être transmises à tout acquéreur subséquent, sans novation [7].
Au registre foncier, on lit « Groupe Sélect ltée ». Il faut empiler trois fiches du Registre des entreprises pour arriver ailleurs.
Groupe Sélect ltée, constituée en 2008 sous le nom 9196-6663 Québec inc., déclare comme activité le lotissement — achat et mise en marché de terrains, et compte de 1 à 5 salariés. Son conseil : Charles Custeau secrétaire-trésorier, Éric Dostie président, Roger Côté vice-président, Denis Custeau administrateur. Charles et Philippe Custeau figurent parmi ses quatre bénéficiaires ultimes [8].
Son premier actionnaire est 9000-2130 Québec inc., même adresse, elle-même détenue majoritairement par Groupe Custeau Holdings ltée. Celle-là opère aussi sous le nom Groupe Custeau Capital, et son activité déclarée est éloquente : prêt d'argent assorti de sûretés réelles, aux entreprises et aux particuliers [9].
De l'autre côté, Les Entreprises Lachance inc. n'est pas une nouvelle venue : constituée le 17 décembre 1964 sous le nom L. Lachance & Associés inc., 11 à 25 salariés, promotion et construction de maisons individuelles. Patrick Lachance en est président depuis 1999 et bénéficiaire ultime à plus de 75 %. Elle opère aussi sous le nom Domaine Chambourg-sur-le-Lac [10].
Ce n'est pas une transaction, c'est une chaîne de production du logement neuf lisible dans un seul acte : un lotisseur assemble et viabilise, un constructeur bâtit, et le lotisseur conserve par contrat le contrôle des servitudes, du drainage et des talus.
12e Avenue Nord : 1,45 M$ sur un terrain que la Ville avait vendu en 2017
Le 10 septembre, Abbatiello Immobilier inc. — société de Québec constituée en septembre 2021, siège au 980 rue Bouvier — achète le lot 6 731 932, un terrain vacant en bordure de la 12e Avenue Nord, pour 1 450 000 $, payés comptant avec quittance totale et finale [11].
Les vendeurs sont deux sociétés hors Québec représentées par le même homme, Paul McLean : Gestion David Duncan ltée, constituée en Ontario en 1995, siège à Brampton, et Archie Mc Lean Holdings Ltd, constituée au Nouveau-Brunswick en 1994, siège à Woodstock [11].
L'origine du droit de propriété est la partie intéressante. Les deux sociétés détiennent le terrain en partie pour l'avoir acquis de la Ville de Sherbrooke, par un acte de vente reçu le 2 novembre 2017 devant Me Robert Downey. Le reste vient de la Caisse populaire Desjardins des Plateaux de Sherbrooke en 2005 et d'Archibald McLean personnellement en 2013 [11]. Le prix payé à la Ville en 2017 n'est pas consultable à partir des données de cette semaine.
Détail qui ne s'invente pas : les vendeurs ont signé le 8 septembre à Sherbrooke devant Me Robert Downey — le même notaire qui avait instrumenté l'achat de 2017 et celui de 2013.
Le terrain reste grevé d'une servitude d'aqueduc en faveur de la Ville, et des droits usuels d'Hydro-Québec [11].
Ce que la taxe de bienvenue dit du seuil sherbrookois
Deux ventes de terrains vacants la même journée, deux taux effectifs très différents. Sur les 512 000 $ de la rue Houde, le droit de mutation est de 5 970,50 $, soit 1,17 % [7]. Sur les 1 450 000 $ de la 12e Avenue Nord, il est de 34 110,50 $, soit 2,35 % [11].
La tranche supérieure du barème sherbrookois double le taux effectif au-delà d'un demi-million. Pour un promoteur, franchir ce seuil coûte proportionnellement deux fois plus cher qu'acheter en dessous — ce qui explique en partie pourquoi les terrains se vendent à la pièce plutôt qu'en bloc.
Le reste de la semaine
La Ville récupère treize lots pour sept dollars. Le 9 septembre, Les Entreprises Bimon inc. (Magog) et Gestion L. Élias inc. cèdent à la Ville de Sherbrooke treize lots répartis sur les rues Chalmers, des Prospecteurs, Harold-Cooke, de la Golconda, Ells, Lamarche et du Gisement, en deux actes portant 4 $ et 3 $ de droits de mutation. C'est la mécanique normale de cession des rues d'un développement à la municipalité, une fois les infrastructures achevées.
Une vente à soi-même sur la 10e Avenue Sud. Le 11 septembre, Meyer Kirschenbaum vend un immeuble à 169 10E Sud inc., société constituée en novembre 2025 dont il est président, unique administrateur et détenteur de 25 à 50 % des droits de vote, aux côtés de Jordan Flinker et Yisroel Neuwirth. Siège au 637 avenue Murray Hill à Westmount. Le même jour, la Banque Laurentienne inscrit une charge sur l'immeuble [12]. C'est la deuxième fois en trois semaines qu'un transfert vers sa propre société suivi d'un financement apparaît dans cette chronique.
Un restaurant qui prête à un promoteur. Rôtisserie la Lanterne inc. apparaît comme créancier hypothécaire d'Oasis Sherbrooke inc., société de promotion et construction résidentielle de Montréal qui portait le nom Les Boisés Lennox inc. jusqu'en juillet 2024 [13]. Le montant n'est pas au registre.
Section Estrie
9,5 M$ à Windsor. La Banque Nationale du Canada inscrit une hypothèque de 9 500 000 $ sur le 1500 rue Maurice-Bachand, au bénéfice de 9078-2822 Québec inc., société sherbrookoise présidée par Jacques St-Pierre. C'est le plus gros montant de la semaine, toutes circonscriptions confondues.
1 M$ sur une ferme de Melbourne. Financement agricole Canada prête 1 000 000 $ à la Ferme Daloé Fleckvieh s.e.n.c. sur le 540 chemin de la Rivière, une exploitation d'élevage et de grandes cultures inscrite au rôle à 682 800 $.
Un grossiste alimentaire saisit un restaurant. Colabor 2026 s.e.c., distributeur de Saint-Bruno-de-Montarville, inscrit une hypothèque légale résultant d'un jugement de 22 075 $ contre Restaurant l'Apéro inc., au 3 chemin des Trois-Lacs à Danville, et contre son président Yann Desbiens personnellement, au 143 rue Larochelle à Val-des-Sources. Un jugement de 22 000 $ pour de la marchandise alimentaire, c'est plusieurs mois de livraisons impayées.
Méthodologie
Balayage des circonscriptions foncières de Sherbrooke et de Richmond du 8 au 11 septembre 2026. Le lundi 7 septembre était la fête du Travail; le registre n'a produit aucune inscription. VisImm a repéré 396 inscriptions; 322 ont été chargées, soit 122 dans Richmond (8 au 11 septembre) et 200 dans Sherbrooke. Le plafond de 200 par recherche a tronqué l'export de Sherbrooke, dont les données ne couvrent que le 9 au 11 septembre. Les inscriptions commerciales sherbrookoises du 8 septembre ne sont pas comptabilisées ici.
Vingt et une inscriptions sont classées commerciales. Les montants repris sont ceux des actes notariés lorsque l'acte a été consulté, et non ceux de l'export : le champ « montant » du registre rapporte tantôt le prêt, tantôt le plafond de la garantie hypothécaire, ce qui rend les totaux hebdomadaires non comparables. Aucun total de semaine n'est publié pour cette raison.
Une mise en garde sur les appariements : l'outil de veille associe les numéros d'entreprise par correspondance de nom, sans vérification d'identité. Deux sociétés de cette semaine ont d'abord été appariées à des entreprises individuelles sans aucun lien avec les transactions. Les numéros d'entreprise cités ici proviennent tous d'une fiche du Registre des entreprises dont l'adresse concorde avec celle de l'acte notarié.
Sources
[1] Acte de vente, inscription 30 615 584, 11 septembre 2026, minute 2748 de Me Martin Lavoie
[2] Acte de vente, inscription 30 615 708, 11 septembre 2026, minute 2749 de Me Martin Lavoie
[3] Registre des entreprises, Marjean inc., NEQ 1143963875, consulté le 12 septembre 2026
[4] Registre des entreprises, 9560-6281 Québec inc., NEQ 1181809113, consulté le 12 septembre 2026
[5] Registre des entreprises, 9444-0781 Québec inc., NEQ 1176659739, consulté le 12 septembre 2026
[6] Registre des entreprises, 9013-1152 Québec inc., NEQ 1141770207, consulté le 12 septembre 2026
[7] Acte de vente, inscription 30 609 395, 10 septembre 2026, minute 1718 de Me Joanie Lavallée
[8] Registre des entreprises, Groupe Sélect ltée, NEQ 1165147019, consulté le 12 septembre 2026
[9] Registre des entreprises, 9000-2130 Québec inc., NEQ 1140035800, consulté le 12 septembre 2026
[10] Registre des entreprises, Les Entreprises Lachance inc., NEQ 1144551471, consulté le 12 septembre 2026
[11] Acte de vente, inscription 30 610 538, 10 septembre 2026, minute 5556 de Me Dany Gamache
[12] Registre des entreprises, 169 10E Sud inc., NEQ 1181530701, consulté le 12 septembre 2026
[13] Registre des entreprises, Oasis Sherbrooke inc., NEQ 1176065671, consulté le 12 septembre 2026
Registre foncier du Québec, circonscriptions de Sherbrooke et de Richmond, 8 au 11 septembre 2026