La maison n'a pas changé. La ligne sur la carte, oui.

Samedi, le gouvernement du Québec devait publier le premier lot de cartes de zones inondables de nouvelle génération pour le Grand Montréal. Il ne l'a pas fait. La Communauté métropolitaine de Montréal, qui travaille sur ces cartes depuis 2018, a émis un communiqué le lendemain pour demander qu'on revienne sur la décision. Vu d'ici, ça ressemble à une chicane administrative montréalaise. Ça n'en est pas une. C'est un avant-goût de ce qui s'en vient à Sherbrooke, et le vrai impact ne sera pas dans le sous-sol.

Ce qui s'est passé cette semaine

Le premier lot devait couvrir les secteurs de la rivière des Mille Îles, de la rivière des Prairies, du lac des Deux Montagnes, du lac Saint-Louis, du fleuve Saint-Laurent, de la rivière Saint-Régis et de la rivière Saint-Pierre. Onze municipalités de ces secteurs ont sur leur territoire des ouvrages de protection contre les inondations et disposent de vingt-quatre mois pour les faire reconnaître. Le report retarde les études nécessaires à cette reconnaissance.

Le bureau de la ministre de l'Environnement, Pascale Déry, a écrit à La Presse Canadienne que l'adoption des nouvelles cartographies est un exercice qui demeure sensible, qu'il reste encore certaines choses à ficeler, et que le report ne remet aucunement en question les objectifs poursuivis. Dans un autre échange de courriels, un employé du sous-ministériat responsable de l'eau et de l'air a écrit à la CMM que la publication était reportée pour des raisons hors de notre contrôle.

La CMM, elle, affirme que toutes les conditions étaient réunies pour maintenir l'échéance. Le Bureau d'assurance du Canada souhaite également la publication.

Ce que la nouvelle carte change vraiment

Le nouveau cadre réglementaire est en vigueur depuis le 1er mars 2026. Il remplace le vocabulaire des zones 0-20 ans et 0-100 ans par quatre niveaux de risque : faible, modéré, élevé et très élevé. Il introduit aussi la notion d'espace de liberté des cours d'eau, qui couvre la mobilité prévisible d'une rivière sur plusieurs décennies.

Point important, et souvent mal compris : ces cartes ne créent pas de nouvelles zones inondables. Elles identifient mieux celles qui existent déjà, avec des données à jour et des projections plus précises. Concrètement, une propriété peut désormais être classée à risque sans avoir jamais été inondée.

Selon les cartes préliminaires que la CMM avait rendues publiques, l'ampleur est la suivante.

Le déploiement ne se fait pas d'un coup pour tout le Québec. Les cartes entrent en vigueur territoire par territoire, par décret, après publication dans la Gazette officielle. Selon les régions, ça peut arriver en 2026, en 2027 ou en 2028. En attendant, ce sont les anciennes cartes municipales ou de MRC qui font foi. Sur la carte interactive du gouvernement, certains secteurs affichent simplement la mention « présence possible de zone inondable ».

Autrement dit, il existe présentement au Québec deux régimes cartographiques qui coexistent, et personne ne peut dire avec certitude quand sa propre municipalité bascule.

Sherbrooke : trois pour cent, et c'est le chiffre d'avant

La fiche synthèse produite en 2025 par le COGESAF, en collaboration avec le Bureau de projets de la rivière Saint-François et le ministère des Affaires municipales, donne le portrait actuel. Sur les 366 kilomètres carrés du territoire de Sherbrooke, les zones inondables occupent 3 %. Les milieux humides en occupent 9 %.

La fiche porte une astérisque qui vaut tout le reste du billet : ce 3 % est mesuré avant la révision du cadre réglementaire sur les zones inondables.

Les secteurs névralgiques sont nommés. Au centre-ville, à la confluence des rivières Magog et Saint-François, lors de fortes pluies. À Lennoxville, à la confluence de la Saint-François avec la Massawippi et la rivière aux Saumons, où les inondations sont majoritairement causées par des embâcles au printemps.

Sherbrooke n'attend pas passivement. La Ville réalise sa propre mise à jour de la cartographie de son territoire, avec les MRC du Haut-Saint-François et de Coaticook, dans le cadre d'une convention d'aide financière conclue avec le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation. Le travail est en cours. La date de publication, elle, dépendra du même processus d'approbation ministérielle qui vient de caler à Montréal.

La saison a changé, pas la fréquence

C'est ici qu'il faut être précis, parce que l'intuition trompe.

Le nombre d'épisodes d'inondation par décennie à Sherbrooke a diminué. Entre 1974 et 1983, la Ville en a recensé dix-sept. Entre 2014 et 2023, huit. C'est la moitié.

Ce qui a changé, c'est le calendrier. De 1974 à 2003, les inondations étaient printanières : fonte rapide du couvert neigeux, embâcles, pluies abondantes, six à huit épisodes par décennie pour les mois de mars et avril combinés. À partir de 1994, la fréquence des inondations en juillet et août a augmenté, avec une moyenne de quatre par décennie pour ces deux mois.

Le mécanisme change parce que la matière première change. Les projections d'Ouranos pour l'Estrie, en comparant le climat actuel au climat de fin de siècle, donnent une hausse du total annuel de pluie de 980 à 1 196 millimètres, une hausse de 13 % de la précipitation maximale sur cinq jours consécutifs, et une baisse des précipitations solides de 272 à 199 millimètres par année.

Moins de neige, plus de pluie. La crue printanière s'affaiblit, l'événement de pluie intense se renforce. On ne parle plus d'un rendez-vous annuel au dégel, on parle d'un risque distribué sur douze mois.

Le 11 juillet 2023

Sherbrooke a déjà vécu la version concrète de cette phrase, et ça ne fait pas trois ans.

Du dimanche soir au mardi matin, il est tombé de 60 à 100 millimètres de pluie sur l'Estrie selon les secteurs, alors que la normale d'un mois de juillet complet dans la région est de 118 millimètres. Le météorologue d'Environnement Canada Jean-Philippe Bégin parlait d'une quantité exceptionnelle qui a pratiquement égalé la normale en peu de temps.

Le mardi 11 juillet, près de 300 personnes ont dû quitter leur domicile à Sherbrooke pendant que la rivière Saint-François atteignait six mètres. Le coordonnateur des mesures d'urgence de la Ville, Stéphane Simoneau, qualifiait la situation d'exceptionnelle : personne ne s'attendait à voir le niveau dépasser 21 pieds, et les dernières grandes évacuations remontaient à novembre 2019. Le garage municipal de la rue des Grandes-Fourches a été inondé. Un parc de la rue Saint-François Nord a disparu sous l'eau. Les campeurs de l'Île-Marie ont été évacués en pleine nuit. À Ascot Corner, des installations municipales ont été noyées.

La mairesse d'alors, Évelyne Beaudin, résumait le problème en une phrase : on se retrouvait avec des inondations en plein mois de juillet, ce qui l'amenait à se demander comment gérer les urgences et à rappeler qu'il fallait garder cette situation en tête toute l'année.

Le mécanisme mérite d'être compris, parce qu'il explique pourquoi ce n'est pas un accident isolé. Le système venait de la côte est américaine et il se déplaçait très lentement. Selon Bégin, le courant-jet est plus faible l'été, ce qui ralentit les systèmes et les laisse déverser leur eau sur place. Un orage d'été qui stagne peut donc livrer autant d'eau qu'une fonte printanière, sans le préavis de la neige au sol et sans le calendrier que tout le monde connaît par cœur.

Et c'est exactement pour ça qu'une carte peut s'étendre pendant que le nombre d'épisodes recule. La nouvelle cartographie ne compte pas les inondations passées. Elle modélise des débits et des niveaux d'eau à partir de données actualisées et de projections climatiques. Un secteur qui n'a jamais été inondé peut se retrouver classé, parce que le modèle dit ce que l'historique ne dit pas encore.

Le vrai choc est financier

Voilà où ça devient concret pour un propriétaire estrien.

Depuis le 1er février 2024, le Mouvement Desjardins n'offre plus de prêt hypothécaire pour l'achat d'une propriété située en zone inondable de grand courant. La porte-parole de l'institution précisait à l'époque que Desjardins était l'une des seules institutions financières à le faire encore.

Il reste des exceptions. Desjardins continue d'accompagner ses membres qui veulent vendre ou refinancer une propriété déjà financée chez lui, sous conditions. Un acheteur dont le vendeur détient déjà son prêt chez Desjardins peut obtenir du financement avec une mise de fonds de 35 % et une propriété immunisée, c'est-à-dire protégée et rehaussée pour éviter les inondations futures.

Les autres banques n'ont pas de politique publique claire. Certaines accordent du financement, au cas par cas, après analyse. Un courtier hypothécaire interrogé par une radio de Charlevoix résumait la situation autrement : l'acheteur paie comptant, ou il fait affaire avec un prêteur privé, à des taux qui n'ont rien de comparable avec ceux des institutions.

Maintenant, superposez ça à une carte qui bouge.

Une propriété reclassée ne change pas physiquement. Elle change de catégorie dans une grille de souscription. Le prêt existant n'est pas rappelé, mais le renouvellement peut se compliquer, le refinancement peut devenir impossible, et surtout la revente se rétrécit à un bassin d'acheteurs comptant ou prêts à mettre 35 % de mise de fonds. La valeur ne baisse pas parce que la maison vaut moins. Elle baisse parce que le nombre de personnes capables de l'acheter vient de fondre.

Et dans les zones classées à risque très élevé, le projet de règlement prévoit d'importantes restrictions sur la reconstruction, la rénovation majeure et l'agrandissement. Un directeur de la CMM le formulait sans détour : les résidents pourront continuer d'y vivre, mais leur propriété ne vaudra plus grand-chose, puisqu'elle ne pourra pas être reconstruite en cas de sinistre.

L'assurance, et qui paie vraiment

On dit souvent que les assureurs refilent la facture à l'ensemble des assurés. Sur le risque d'inondation, c'est plus tordu que ça, et il vaut la peine de nommer le mécanisme correctement.

Les assureurs n'intègrent pas le risque dans la prime générale. Ils l'excluent. Un rapport du groupe de travail fédéral rappelait en 2022 qu'à peine 25 % des dommages associés aux inondations sont couverts par un assureur. Les inondations causent environ 1,5 milliard de dollars de dommages par année au pays, et les propriétaires résidentiels supportent environ 75 % des pertes non assurées.

Ce qui reste est absorbé par l'État, donc par le contribuable, sous forme d'aide financière aux sinistrés. La socialisation du coût existe bel et bien, mais elle passe par le fisc, pas par la prime. La nuance compte, parce qu'elle désigne un autre responsable.

Le Bureau d'assurance du Canada évalue à 1,5 million le nombre de ménages exposés à un risque élevé d'inondation au pays. Un programme national d'assurance contre les inondations a été promis dans le budget fédéral de 2023, réitéré dans celui de 2024, doté d'une enveloppe de démarrage de 31,7 millions sur trois ans. Il doit être géré par Sécurité publique Canada et la Société canadienne d'hypothèques et de logement, avec une réassurance offerte par une société d'État et un programme distinct de subventions.

En avril 2026, aucun calendrier n'existait. Le vice-président aux affaires fédérales du BAC expliquait alors que le déficit de couverture s'était considérablement réduit depuis le lancement de l'idée, et qu'il se concentrait maintenant sur un nombre relativement restreint de propriétés à risque extrême, souvent des maisons construites dans des secteurs connus pour être sujets aux inondations.

Sauf que la nouvelle cartographie est précisément l'exercice qui va élargir la définition de ce qu'est un secteur connu pour être sujet aux inondations. Le déficit de couverture qu'on dit résiduel est calculé sur les anciennes cartes.

Ce qui va arriver ici

Le centre-ville et Lennoxville sont identifiés depuis longtemps comme secteurs névralgiques, et la Ville a déployé des mesures d'adaptation, des jardins de pluie aux bassins de rétention en passant par des sondes de débit et de niveau. Sherbrooke n'est pas restée les bras croisés.

Mais l'exercice cartographique en cours n'évalue pas ce qui est arrivé. Il évalue ce qui peut arriver, avec des outils qui n'existaient pas quand les cartes actuelles ont été tracées. Le 3 % est un point de départ, pas un plafond.

Le report annoncé cette semaine ne règle rien. Il retarde le moment où des milliers de propriétaires vont apprendre, en même temps, que la ligne a bougé. Pendant ce temps, ceux qui achètent aujourd'hui le font sur la foi d'une carte que les experts eux-mêmes qualifient de désuète, et ceux qui vendent bénéficient d'une asymétrie d'information que personne n'a organisée mais dont tout le monde profite en silence.

La question à poser à un vendeur riverain n'est plus si la maison a déjà été inondée. C'est de savoir où en est la cartographie de nouvelle génération sur ce cours d'eau, et ce que dit la grille de souscription du prêteur avant que la réponse arrive.

Parce que le jour où la carte sort, ce n'est pas la rivière qui monte. C'est le dossier de crédit qui change de catégorie.

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Sources
[1] Communauté métropolitaine de Montréal — communiqué « Nouvelle cartographie des zones inondables : la CMM demande au gouvernement du Québec de maintenir la mise en vigueur le 1er août » — 30 juillet 2026
[2] Radio-Canada et La Presse Canadienne — « Québec retarde la publication des nouvelles cartes des zones à risque d'inondation » — 30 juillet 2026
[3] La Presse — « La publication de la nouvelle carte des zones inondables reportée par Québec » — 30 juillet 2026
[4] La Presse — « Deux fois plus de bâtiments en zone inondable dans le Grand Montréal » — 30 septembre 2024
[5] COGESAF, Bureau de projets de la rivière Saint-François et ministère des Affaires municipales et de l'Habitation — fiche synthèse « Établissement du contexte lié aux inondations, Ville de Sherbrooke » — 2025
[6] Ouranos — projections climatiques pour l'Estrie, scénario SSP3-7.0, 2024, citées dans la fiche synthèse
[7] Claude Plante, La Tribune — « Presque autant de pluie en 36 heures que la normale de juillet » — 11 juillet 2023
[8] La Tribune — « Il y a des évacuations, mais pas d'inondation dans les maisons, selon la Ville » — 11 juillet 2023
[9] CBC News — « Summer storms cause flooding, force evacuations in southern and central Quebec » — 11 juillet 2023
[10] Gouvernement du Québec — pages sur les cartographies des zones inondables et de mobilité des cours d'eau, échéanciers et cartographies en vigueur, consultées le 31 juillet 2026
[11] Gouvernement du Québec — Bureau de projets de la rivière Saint-François
[12] Le Charlevoisien — « Zones inondables : Desjardins a pris la décision de ne plus prêter » — 21 février 2024
[13] La Presse — « La fin du financement de Desjardins, une bombe, dit l'opposition » — 21 février 2024
[14] CIHO — « Plus de prêt hypothécaire en zone inondable : les municipalités déplorent la décision de Desjardins » — 22 février 2024
[15] Sécurité publique Canada — communiqué sur le rapport du groupe de travail sur l'assurance contre les inondations — 30 août 2022
[16] Noovo Info et La Presse Canadienne — « Pas de calendrier pour le programme fédéral d'assurance contre les inondations » — 21 avril 2026
[17] Bureau d'assurance du Canada — dossier « Les Canadiens ont besoin d'une protection contre les inondations », consulté le 31 juillet 2026