La Paton change de mains
Dix millions et demi en deux actes, rue Belvédère Nord : le promoteur du Humano District vient d'assembler discrètement l'ancien site industriel de la Paton, immeuble à revenus et grand terrain vacant compris. Sur 245 transactions au registre cette semaine, c'est le mouvement qui annonce quelque chose.
La semaine du 1er au 5 juin a déposé 245 inscriptions au registre foncier pour le territoire de Sherbrooke, dont 224 ont pu être analysées en détail. La répartition est classique pour une semaine ordinaire : 105 ventes, 95 hypothèques, et le reste éclaté entre déclarations de transmission, cessions d'immeubles et servitudes. Sur les 105 ventes, seules 15 affichent un prix déclaré à l'acte, totalisant 23,8 millions de dollars, l'essentiel du résidentiel courant ne révélant pas son montant au registre. Mais derrière ces chiffres bruts, deux histoires dominent : un assemblage foncier de premier plan au centre-ville, et un déploiement institutionnel sur le parc locatif.
Le promoteur du Humano District met la main sur la Paton
L'acheteur des deux immeubles est Matthieu Cardinal, copropriétaire de Services Immobiliers First avec son associé Christian St-James. Le nom dira quelque chose à quiconque suit le développement de la ville. C'est le promoteur derrière le Humano District, le mégaprojet d'environ 70 millions de dollars qui transforme l'ancien couvent du Mont-Sainte-Famille en un quartier de seize immeubles et plus de six cents logements, chauffé par la chaleur récupérée d'un centre de données de l'Université de Sherbrooke. La même entreprise avait revendu en 2021 les Jardins Hauterive et le complexe Humano d'origine au groupe torontois Realstar pour près de 78 millions, une transaction touchant plus de trois cent cinquante logements. Urbano, les Verrières du Lac, c'est aussi eux.
Ce que Cardinal achète cette fois, c'est la Place Andrew Paton, le complexe aménagé dans l'ancienne usine de textile fondée en 1866 par l'Écossais Andrew Paton, autrefois la plus grande manufacture de laine au pays. Le premier acte, de 4 250 000 $, vise le bâtiment lui-même au 35-85 rue Belvédère Nord, un édifice de bureaux et de commerces où logent aujourd'hui une vingtaine de locataires, dont une succursale de BMO, un cabinet d'avocats, des cliniques médicales et la Société d'Histoire de Sherbrooke. Le vendeur est la société 9210-3639 Québec inc., qui exploite sous le nom d'Imobia, un bailleur sherbrookois actif depuis 2009 dont François Picard est l'unique bénéficiaire ultime.
Le second acte est plus révélateur. Pour 6 250 000 $, soit deux millions de plus que l'immeuble à revenus voisin, Cardinal a acquis le terrain adjacent, vacant, sans aucune bâtisse dessus. Quand un acheteur paie davantage pour un terrain nu que pour l'immeuble construit d'à côté, ce n'est pas la valeur actuelle qu'il achète, c'est ce qu'il compte y bâtir. Les véhicules juridiques utilisés racontent la même histoire. La Société en commandite Humano Andrew Paton et son commandité, deux coquilles, ont été constituées au début de 2026, l'une avec pour seul objet déclaré l'acquisition d'un immeuble. Et la marque Humano, vendue à Realstar il y a cinq ans, réapparaît ici dans le nom même de la société. L'offre d'achat, elle, remonte à octobre 2024 et avait été signée par Services Immobiliers First avant d'être cédée à l'acquéreur le jour de la vente.
Aucun projet n'a encore été annoncé publiquement pour ce site précis, et il serait prématuré d'en deviner la forme. Mais l'arrivée du promoteur du Humano District sur l'ancien site de la Paton, au cœur du centre-ville, avec un grand terrain vacant en poche, est le genre de mouvement qui précède habituellement une transformation d'envergure.
Qui a financé Sherbrooke cette semaine
Quand on regarde non plus qui achète, mais qui prête, le portrait change. Sur les 95 hypothèques inscrites cette semaine, c'est le Mouvement Desjardins qui mène nettement le bal avec 31 actes répartis entre ses différentes caisses, loin devant la Banque Nationale et ses 22 hypothèques. La Banque Royale suit avec 15, la Banque de Montréal avec 9, la CIBC avec 5 et la TD avec 3. Cette domination de Desjardins par le nombre reflète son ancrage dans le crédit résidentiel courant, là où les montants restent modestes et nombreux.
Mais le classement par nombre ment sur l'essentiel. En dollars, un seul prêteur écrase tous les autres réunis : Beneva, avec un prêt de 9 915 617 $ sur un immeuble locatif de la rue Jogues. À lui seul, ce financement représente davantage que toutes les autres hypothèques de la semaine dont on connaît le montant. Voici les plus gros prêts dont la valeur est déclarée à l'acte.
Le prêt Beneva mérite qu'on s'y attarde. C'est un financement assuré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, sous le régime de la Loi nationale sur l'habitation, accordé à une société de Drummondville pour refinancer l'ensemble locatif du 1022-1082 rue Jogues, qui portait jusqu'ici une hypothèque contractée auprès d'une caisse Desjardins en 2022. L'acte prévoit des versements mensuels de 121 006,51 $ en capital et intérêts, un chiffre qui donne à lui seul la mesure de l'actif. Pour un immeuble à revenus, c'est le rendement et la mécanique du refinancement qui comptent, pas la valeur foncière du site, et l'opération illustre la facilité avec laquelle les grands prêteurs assurés financent aujourd'hui le multilogement en région, jusqu'à permettre à un propriétaire d'extraire du capital sur la valeur économique de son immeuble.
Deux signaux discrets de tension financière
Derrière les grandes transactions, le registre garde aussi la trace de difficultés plus silencieuses. Une institution financière a inscrit cette semaine un préavis d'exercice en vue d'une vente sous contrôle de justice contre une propriété résidentielle de Sherbrooke. Le solde dû sur le prêt atteignait 187 021 $, mais c'est un simple retard de 4 300 $ qui a déclenché la procédure, un rappel que la marge entre le paiement courant et la reprise peut être mince. Dans un autre dossier, le fisc québécois a fait inscrire une hypothèque légale de 32 836 $ sur une résidence, représentant des sommes dues en taxe de vente et en impôt sur le revenu pour 2024. Ces deux inscriptions visent des particuliers, et leur identité n'apporte rien au portrait de la semaine, mais le phénomène, lui, mérite d'être noté.
Les droits de mutation
Les deux ventes du site Paton donnent une illustration concrète de la facture fiscale qui accompagne une transaction commerciale d'envergure. Sur le terrain vacant à 6 250 000 $, le droit de mutation s'élève à 178 110 $, confirmé à l'acte, et sur l'immeuble à 4 250 000 $, à 118 110 $, lui aussi confirmé à l'acte, pour un total de près de 296 000 $ versés à la collectivité au seul titre de la mutation. Appliqué au seul barème provincial, ce montant aurait été pratiquement réduit de moitié. Les droits de mutation sont calculés selon le barème provincial standard 2026. Certaines municipalités appliquent un taux supplémentaire pouvant aller jusqu'à 3 % sur les montants dépassant 500 000 $. Le montant exact est confirmé par le notaire au moment de la transaction.
La circonscription foncière ne correspond pas exactement aux limites de la ville. Elle inclut des municipalités voisines. Les droits de mutation sont distribués entre toutes les municipalités concernées, pas uniquement à la ville principale.
Registre foncier, l'ensemble des données mentionnées dans cet article sont des données publiques.