Zéro ménage sans logement à Sherbrooke — et personne pour compter les logements vides

Sherbrooke a probablement réussi son 1er juillet. Un seul ménage sur la liste d'urgence à une semaine du grand déménagement, un objectif de zéro assumé publiquement : la machine municipale d'aide au relogement, bâtie dans la douleur depuis 2021, livre. Mais la même semaine, une analyse provinciale révélait près de 100 000 logements vides au Québec — et un détail technique fait de Sherbrooke un trou dans la carte. Pire : le stock public de la Ville a son propre problème de vacance, et il est documenté depuis quatre ans. La ville qui gagne la bataille du 1er juillet est aussi celle où personne ne compte les logements vides. Voici pourquoi ça devrait être la prochaine question posée à l'hôtel de ville.

Une victoire réelle, mais étroite

Rappelons d'où on part. Au lendemain du 1er juillet 2021, Sherbrooke comptait 43 ménages sans logement, hébergés dans une cinquantaine de chambres d'hôtel — un conseiller municipal parlait alors d'une situation d'une ampleur sans précédent. Depuis, la trajectoire est constante : 16 ménages recensés par le FRAPRU en 2024, 15 à l'approche du 1er juillet 2025, 8 au début juin de cette année, et un seul sur la liste des mesures d'urgence au 23 juin.

Ce résultat n'est pas un hasard. L'Office municipal d'habitation de Sherbrooke opère depuis 2023 un service d'aide à la recherche de logement permanent, ouvert à l'année — pas seulement en crise de juillet. Les mesures d'urgence couvrent l'hébergement temporaire jusqu'à deux mois, le déménagement, l'entreposage et une aide alimentaire, en partie remboursés par la Société d'habitation du Québec. Le travail en amont, commencé dès janvier, fait le reste. D'autres villes regardent le modèle sherbrookois avec intérêt, et elles ont raison.

Ce que le zéro ne compte pas

Mais « zéro ménage sur la liste d'urgence » mesure une chose précise : le nombre de ménages qui ont demandé de l'aide et n'ont pas de toit au 1er juillet. Rien d'autre.

Ça ne compte pas les 1200 ménages sur la liste d'attente de l'OMHS pour un logement à prix modique. Ça ne compte pas les 3350 ménages sherbrookois que la Ville elle-même identifie en besoins impérieux — logement trop petit, insalubre ou financièrement insoutenable. Ça ne compte pas ceux qui ont signé un bail trop cher pour éviter la rue, et que la présidente de l'OMHS craignait elle-même de revoir dans la boucle des mesures d'urgence. Et ça ne compte pas la donnée de fond : un taux d'inoccupation sous le seuil d'équilibre de 3 % depuis plus de sept ans — 1,4 % à l'automne 2024 selon la SCHL — et des loyers qui ont bondi de 60,5 % à Sherbrooke depuis le début de la pénurie en 2018.

La crise n'a pas disparu. Elle a changé de forme : de crise de disponibilité, elle est devenue crise d'abordabilité. Le zéro du 1er juillet est une victoire logistique sur le symptôme le plus visible.

91 HLM vides pendant que 1200 ménages attendent

Et il y a une vacance dont on parle moins : celle du stock public lui-même. En juin, la présidente de l'OMHS confirmait que 91 logements de l'Office sont vacants, dont la moitié en raison de travaux majeurs. Un parc immobilier qui date des années 1970 et qui, de son propre aveu, arrive « en fin de vie » : quand un immeuble complet doit être vidé pour être remis à neuf, ça creuse un trou dans l'offre.

Le problème n'est pas nouveau — et c'est exactement ça, le problème. En mai 2022, la députée Christine Labrie interpellait la ministre de l'Habitation à l'Assemblée nationale : 102 logements sociaux vides à Sherbrooke, six employés d'entretien pour 1700 logements, incapacité chronique à suivre le rythme des rénovations. Québec avait répondu en accordant 10 millions de dollars à l'OMHS pour des travaux. En 2024, le nombre était redescendu à 71. Le voilà remonté à 91.

Soyons justes : une partie de cette vacance est saine. Des locataires partent chaque mois, les logements doivent être remis aux normes avant relocation, et la SHQ interdit — avec raison — de louer des unités dont la cuisine ou la salle de bain ne fonctionne pas. Rénover un parc des années 70, c'est vider des immeubles complets. Mais la moitié des 91 qui n'est pas en travaux majeurs, elle, n'est pas ventilée publiquement : combien en attente d'entrepreneur, combien en réparation post-départ, combien réellement disponibles? Un logement privé vide, c'est le choix d'un propriétaire. Un HLM vide pendant que 1200 ménages attendent, c'est de l'actif public financé qui dort — et ça mérite une reddition de comptes à l'unité près.

100 000 logements vides — et un angle mort nommé Sherbrooke

C'est ici que ça devient intéressant. Quelques jours avant le 1er juillet, Radio-Canada publiait une analyse inédite : en croisant les données de consommation d'Hydro-Québec, près de 100 000 logements seraient inoccupés dans la province. Environ un logement sur 40 — 2,4 %. Pendant que des ménages s'entassent sur des listes d'attente, l'équivalent de tous les ménages de Sherbrooke dort à vide quelque part au Québec.

Le hic : l'analyse repose exclusivement sur les points de livraison d'Hydro-Québec. Or, certaines municipalités gèrent leur propre réseau de distribution d'électricité — et Sherbrooke est la plus grosse d'entre elles, avec Magog, l'arrondissement de Jonquière, Alma, Joliette et Westmount. Au total, près de 174 000 abonnements résidentiels et commerciaux, environ 4 % du Québec, échappent au portrait.

Résultat : la deuxième plus importante zone urbaine touchée par la pénurie en Estrie est un angle mort statistique. Combien de logements vides à Sherbrooke? Personne ne le sait publiquement. Mais quelqu'un détient la réponse : Hydro-Sherbrooke, propriété de la Ville, possède exactement le même type de données de consommation qui ont permis l'exercice provincial.

Pourquoi un logement vide rapporte plus qu'un loyer baissé

Avant de crier au scandale, il faut comprendre la mécanique — parce qu'elle est plus rationnelle qu'elle en a l'air, et c'est précisément ça, le problème.

Premier facteur : les coûts de construction. Selon le directeur général de l'Office d'habitation du Centre-du-Québec, un promoteur ne peut plus livrer un logement neuf sous la barre des 1400 à 1500 $ par mois sans perdre de l'argent. L'offre neuve arrive donc structurellement au-dessus de la capacité de payer d'une grande partie des locataires — et des unités restent vides, faute de preneurs au prix affiché.

Deuxième facteur, moins connu du grand public mais central en financement immobilier : la valeur d'un immeuble à revenus est largement déterminée par ses loyers. Quand vient le temps de refinancer, le prêteur évalue l'immeuble à partir des revenus qu'il génère — et du loyer affiché de chaque unité. Baisser un loyer, c'est inscrire noir sur blanc une baisse de revenus qui se répercute sur la valeur reconnue de tout l'immeuble. Laisser l'unité vide quelques mois, ou offrir des mois gratuits en cadeau de bienvenue, préserve le loyer affiché — donc la valeur au dossier.

Individuellement, chaque propriétaire fait un calcul défendable. Collectivement, ça produit un marché où des logements restent vides en pleine pénurie et où le loyer affiché cesse d'être un prix de marché pour devenir un instrument de valorisation. L'économiste de la SCHL Francis Cortellino le résume autrement : les nouvelles constructions se sont accumulées, mais l'offre reste déconnectée des besoins et des budgets réels des ménages.

La question à poser à l'hôtel de ville

Sherbrooke a démontré qu'elle sait gérer l'urgence du 1er juillet mieux que la plupart des villes québécoises. La prochaine étape se joue sur les données. La Ville s'est donné l'objectif de porter à 20 % la part de logements hors marché sur son territoire — elle est à 8,7 %. Pour piloter cet objectif, encore faut-il connaître le stock réel : combien d'unités vides, où, depuis combien de temps — dans le privé comme dans son propre parc social.

Or, contrairement à presque toutes les villes du Québec, Sherbrooke n'a pas besoin de demander la permission à Hydro-Québec pour le savoir. Son propre distributeur détient les données de consommation de chaque adresse. L'exercice que Radio-Canada a fait pour la province, l'administration Bibeau pourrait le commander demain matin pour son territoire — et publier le premier portrait municipal des logements vacants au Québec. En pleine année électorale provinciale, où chaque parti promet sa solution à la crise du logement, une ville qui produirait sa propre donnée plutôt que d'attendre celle des autres enverrait tout un message.

Le zéro du 1er juillet est acquis. Les vrais chiffres à sortir maintenant : les logements vides du privé — et la ventilation, unité par unité, des 91 HLM inoccupés.

Sources

[1] Ville de Sherbrooke — « Opération 1er juillet 2026 : Sherbrooke vise zéro ménage sans logement » — communiqué, juin 2026
[2] Estrieplus — « Opération 1er juillet 2026 : Sherbrooke veut éviter tout ménage sans logement » — juin 2026
[3] Radio-Canada — « Le Québec compterait près de 100 000 logements vacants » — juin 2026
[4] Radio-Canada Estrie — « Huit ménages à la recherche d'un logement en vue du 1er juillet à Sherbrooke » — juin 2026
[5] Radio-Canada Estrie — « Une centaine de logements vacants à Sherbrooke, malgré une crise du logement » — mai 2022
[6] La Tribune — « Une centaine de logements sociaux inoccupés à Sherbrooke » — mai 2022
[7] La Tribune — « Les listes d'attente pour un logement social explosent » — juin 2024
[8] Radio-Canada Estrie — « Quinze ménages toujours à la recherche d'un logement à Sherbrooke » — juin 2025
[9] La Tribune — « De nombreux ménages toujours sans logement à Sherbrooke » — 1er juillet 2025
[10] FRAPRU — « Bilan du 1er juillet : la crise du logement se vit durement à l'année » — juillet 2024
[11] Radio-Canada Estrie — « Logements : triste constat à Sherbrooke au lendemain du 1er juillet » — juillet 2021
[12] SCHL — Enquête sur les logements locatifs, données Sherbrooke — automne 2024