Le gel — Depuis le 22 août 2023, le règlement 1274 de Sherbrooke interdit de construire dans certains milieux humides et de couper des arbres dans certains boisés.
Ceux qui ont poursuivi — Neuf entreprises liées au Groupe Custeau réclamaient jusqu'à environ 45 M$. La Ville a entériné une entente le 6 mai 2025. Son contenu est confidentiel.
La date limite — Selon une analyse d'avocat, le délai de trois ans a commencé le 8 décembre 2023 pour les règlements déjà en vigueur. Ça mène au 8 décembre 2026 (calcul mch.wtf). C'est la lecture la plus favorable : la date pourrait être déjà passée.
Personne n'est tenu de prévenir — L'obligation d'aviser les propriétaires ne visait pas le règlement d'origine, et elle est abolie depuis juin 2026.
Saint-Bruno — Le mardi 8 septembre 2026, la Cour supérieure a condamné cette ville à payer 7,76 M$ pour un boisé de 6 hectares.
Si tu possèdes un terrain boisé ou humide à Sherbrooke, il y a peut-être une règle qui t'empêche d'y bâtir depuis trois ans. La loi te permet, dans certains cas, de demander à être indemnisé. Mais ce droit a une date d'expiration. Les gros propriétaires ont poursuivi à temps. Pour les autres, l'horloge tourne, et personne n'a l'obligation de les prévenir.
Ce que le règlement interdit depuis 2023
Le conseil municipal a adopté le règlement 1274 le mardi 20 juin 2023. C'est un règlement de contrôle intérimaire, une règle temporaire qui gèle certains terrains le temps que la Ville prépare ses règles permanentes. Il est entré en vigueur le mardi 22 août 2023.
Il interdit de construire dans les milieux humides désignés sur une première carte, et de couper un arbre dans les boisés désignés sur une deuxième, sauf exceptions prévues au règlement. Il a été modifié deux fois : le règlement 1274-1 est entré en vigueur le mardi 18 juin 2024, et le 1274-2, qui change les cartes, le vendredi 28 novembre 2025.
Selon La Tribune, des règles permanentes devaient prendre le relais au début d'août 2025, sauf pour le boisé Ascot-Lennox, environ 275 hectares, où le gel était maintenu.
Ceux qui ont poursuivi
En février 2024, neuf entreprises sherbrookoises liées au Groupe Custeau ont poursuivi la Ville. Elles demandaient l'annulation du règlement, qui touchait au moins 70 de leurs lots. À défaut, elles réclamaient 5 M$ chacune, environ 45 M$ en tout, pour ce qu'elles qualifiaient d'expropriation déguisée. Deux autres recours visaient le même règlement : l'un de Construction Immobiliart et Tèratèr, l'autre des Boisés Thomas, qui réclamait 100 000 $.
Le mardi 6 mai 2025, le conseil a entériné un règlement à l'amiable avec plusieurs entreprises liées au Groupe Custeau. L'entente a été adoptée en séance, mais son contenu est confidentiel. On ne sait pas combien la Ville a payé, ni si elle a payé. Le sort des deux autres recours n'est publié dans aucun des documents consultés.
C'est quoi, une expropriation déguisée?
Quand une ville veut ton terrain, elle peut l'exproprier et te payer. Quand elle t'empêche plutôt d'en faire quoi que ce soit, sans l'acheter, on parle d'expropriation déguisée. La loi permet alors de demander une indemnité si le règlement empêche « toute utilisation raisonnable » de l'immeuble.
Exemple fictif : un terrain où on ne peut ni construire, ni couper un arbre, ni rien cultiver garde son compte de taxes, mais n'a plus d'usage. Son propriétaire peut demander à être indemnisé.
La date limite, et pourquoi elle n'est pas certaine
En 2023, Québec a modifié la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Depuis, une poursuite pour expropriation déguisée doit être intentée dans les trois ans suivant l'entrée en vigueur du règlement en cause. Selon une analyse publiée en mai 2024 par le cabinet Lavery, pour les règlements qui étaient déjà en vigueur le vendredi 8 décembre 2023, ce délai a commencé à courir à cette date.
Le règlement 1274 était en vigueur depuis août 2023. Le délai de trois ans mène donc au mardi 8 décembre 2026 (calcul mch.wtf).
Mais la même analyse précise que cette règle ne prolonge pas les délais qui avaient déjà commencé à courir. Si un délai avait commencé dès l'entrée en vigueur du règlement, en août 2023, selon une autre règle, il garde son propre cours. Dans ce cas, la date limite pourrait déjà être passée. Seul un avocat peut dire quelle date s'applique à un terrain donné.
Les trois échéances, selon la lecture la plus favorable
Mardi 8 décembre 2026 — terrains gelés par le règlement d'origine (en vigueur le 22 août 2023)
Vendredi 18 juin 2027 — ce qu'a ajouté la modification 1274-1 (en vigueur le 18 juin 2024)
Mardi 28 novembre 2028 — ce qu'a ajouté la modification 1274-2 (en vigueur le 28 novembre 2025)
Calcul mch.wtf : date d'entrée en vigueur, ou 8 décembre 2023 pour le règlement d'origine, plus trois ans. Sources : règlement 1274 de la Ville de Sherbrooke ; Lavery, 6 mai 2024. Ce n'est pas un avis juridique.
Personne n'est obligé de prévenir
En 2024, Québec a ajouté une obligation : dans les trois mois suivant l'entrée en vigueur d'un règlement de ce genre, la ville devait aviser les propriétaires visés, puis le greffier devait déposer au conseil un rapport attestant l'envoi. Selon le bulletin Muni-Express du gouvernement, cette obligation ne visait que les règlements entrés en vigueur le samedi 8 juin 2024 ou après.
Le règlement d'origine, en vigueur depuis août 2023, n'était donc pas visé. Les modifications 1274-1 et 1274-2, elles, l'étaient. Ces avis ont-ils été envoyés? Le rapport du greffier, s'il existe, a été déposé en séance du conseil. Depuis, l'obligation a disparu : elle a été abrogée par le projet de loi 22, sanctionné le vendredi 12 juin 2026.
Ce que Saint-Bruno vient de montrer
La loi de 2023 donne un avantage aux villes. Quand un règlement protège un milieu humide ou un milieu qui a une « valeur écologique importante », l'atteinte au droit de propriété est présumée justifiée. C'est le cas du Plan nature, qui vise justement des milieux humides et des boisés d'intérêt.
Mais cette présomption ne tient pas toute seule. Le mardi 8 septembre 2026, la Cour supérieure a rendu le premier jugement sur cette notion, dans l'affaire Sommet Prestige Canada contre la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville. Selon l'analyse du cabinet Fasken, le tribunal a placé sur la ville le fardeau de prouver la valeur écologique importante de son boisé. Il l'a définie comme une valeur supérieure à la moyenne, sans être exceptionnelle.
Saint-Bruno n'a pas fait cette preuve. Elle a été condamnée à payer 7 756 562,63 $, avec intérêts depuis le lundi 26 mars 2018, pour un boisé de 6 hectares. Au jeudi 10 septembre 2026, le délai d'appel n'était pas expiré.
La question qui reste
La loi permet aussi à une ville condamnée de choisir : acheter le terrain, ou lever la contrainte. Elle ne l'oblige pas à dire aux propriétaires qu'ils ont un recours, ni quand il s'éteint.
Combien de terrains et de propriétaires sont encore touchés par le règlement d'origine? Ce nombre n'est publié nulle part. La Ville sait qui ils sont, puisque les cartes du règlement les désignent. Le mardi 8 décembre 2026, sans geste de sa part, la question pourrait se régler d'elle-même pour chaque propriétaire qui n'aura pas agi.
C'est quoi, ce que ce billet n'est pas?
Ce n'est pas un avis juridique, et ce n'est pas une invitation à poursuivre. Les dates de ce billet sont une lecture de mch.wtf à partir d'une analyse d'avocat publiée. Chaque terrain est un cas particulier.
Exemple : si ton terrain apparaît sur une des cartes du règlement 1274, apporte ton compte de taxes et la carte à un avocat avant le mardi 8 décembre 2026, et demande-lui par écrit quelle date s'applique à toi.
Ce billet s'appuie sur le règlement de la Ville, sur des analyses juridiques publiées et sur la presse locale. Notre façon de travailler : À propos.
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Une fois, c'est une interprétation. Quatre fois, c'est une méthode.
Sources
[1] Ville de Sherbrooke — Règlement no 1274 de contrôle intérimaire visant la protection des milieux naturels d'intérêt pour la conservation, et grille des modifications
[2] Lavery, Anne-Marie Asselin — « Nouvelles dispositions encadrant l'expropriation déguisée dans la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme » — 6 mai 2024
[3] Gouvernement du Québec — Bulletin Muni-Express no 11 — 25 juillet 2024, mis à jour
[4] La Tribune — « Un promoteur demande 45 millions ou l'annulation d'un règlement lié au Plan nature » — 16 février 2024
[5] La Tribune, Rémi Léonard — « Plan nature : une entente hors cour conclue entre Custeau et la Ville » — 29 mai 2025
[6] La Tribune, Rémi Léonard — « Avec le printemps vient le dégel du Plan nature » — 26 mars 2025
[7] Fasken — « La Cour supérieure définit pour la première fois la notion de "valeur écologique importante" » — 10 septembre 2026