- 5 683 825 $ — le règlement final versé par Sherbrooke pour exproprier le terrain de l'ancien Bingo Abénaquis, alors que la Ville avait prévu 1 648 920 $.
- 3,4 fois la prévision — deux conseillers ont voté contre. Le terrain fait environ 7 400 m², ce qui porte la note à 768 $ le mètre carré, avant décontamination.
- Le même terrain, cédé ou vendu — l'entente du 7 juillet 2026 accorde à la Société de développement Angus 36 mois d'exclusivité et une option d'acquisition par phases.
- Plus l'équivalent de dix ans de taxes — la Ville ajoute une participation correspondant au montant qu'aurait représenté un congé de taxes municipales de dix ans. Le montant n'est nulle part.
- 400 000 $ la porte — 200 logements hors marché pour 80 M$, sur un terrain payé, décontaminé et cédé par la Ville.
La Ville de Sherbrooke a annoncé le 7 juillet une nouvelle entente avec la Société de développement Angus pour les Grandes-Fourches Nord. Deux cents logements hors marché, un musée relocalisé, un centre des congrès à l'étude. Le communiqué énumère ce que la Ville apporte : les terrains, la décontamination, les infrastructures, et une participation équivalant à dix ans de taxes municipales. Aucun de ces engagements n'est chiffré. Un seul l'est déjà, et il figure au procès-verbal depuis 2021 : 5 683 825 $ pour le seul terrain de l'ancien Bingo.
Ce que la Ville pensait payer
Sherbrooke lance le processus d'expropriation en 2018, en prévision du déplacement du pont des Grandes-Fourches. Le tracé de la nouvelle rue passe dans le bâtiment du Regroupement des bingos de la région de Sherbrooke, rue des Abénaquis. À l'époque, le bâtiment et son terrain sont évalués à 1,4 M$. La Ville budgète 1 648 920 $ et verse une indemnité provisionnelle de 1 154 244 $.
Le calcul ne tient pas. La loi sur l'expropriation en vigueur à ce moment oblige à indemniser bien au-delà de la valeur du bien : il faut compenser la perte de revenus liée à la relocalisation, incluant la location du stationnement. Plus le dossier s'étire, plus les indemnités gonflent. Le Regroupement finit par réclamer 6 298 992 $, intérêts et frais d'expertise compris.
L'entente se règle à 5 683 825 $. Deux conseillers, Pierre Tremblay et Paul Gingues, votent contre.
Terrain de l'ancien Bingo Abénaquis — du budget au règlement
Source : offre de règlement final adoptée par le conseil municipal de Sherbrooke, séance extraordinaire de mars 2021.
Le coup de grâce
L'expression n'est pas de moi. Elle vient de la directrice du Service des infrastructures urbaines de la Ville, Caroline Gravel, qui a désigné le dossier du Bingo comme le coup de grâce parmi les expropriations du chantier. Devant le conseil, elle a été claire : en excluant la décontamination, tout le reste du projet respectait les budgets, notamment les travaux de construction. Ce sont les acquisitions qui ont fait mal.
Les chiffres du portrait financier présenté au conseil en 2023 le confirment. Les expropriations se dirigeaient vers un total de 13,9 M$. La décontamination atteignait 11,1 M$, avec un dépassement de 330 % par rapport aux prévisions. L'estimation initiale pour l'ensemble des acquisitions de terrains était de 3 M$.
Le projet complet du pont des Grandes-Fourches, chiffré à 18,7 M$ à l'origine pour les seuls travaux, a franchi les 53 M$ après un quatrième dépassement. Le gouvernement provincial y a versé une subvention de 26 M$.
5 683 825 $
Le règlement
Versé pour le terrain de l'ancien Bingo, environ 7 400 m².
3,4 fois
L'écart
Le montant final rapporté à l'estimation budgétée par la Ville.
768 $/m²
Le prix au sol
Avant décontamination. Le terrain était contaminé aux hydrocarbures.
400 000 $
Par porte
80 M$ divisés par 200 logements, selon les chiffres annoncés.
Sources : portrait financier Ville de Sherbrooke (2023), communiqué du 7 juillet 2026, Radio-Canada.
Une nuance nécessaire sur l'argent de Québec
Il serait facile d'écrire que Sherbrooke a tout payé seule. Ce serait faux. Québec est présent dans ce secteur depuis 2020, à travers plusieurs enveloppes distinctes : 26 M$ pour le projet du pont, 10 M$ en 2020 pour la revitalisation du premier secteur de la zone d'innovation sur Wellington Sud, puis 13 M$ additionnels en 2023 portant l'aide à la décontamination à 23 M$. Cette dernière enveloppe pouvait aussi servir aux acquisitions de terrains, à la déconstruction de bâtiments et aux infrastructures. L'entente de juillet 2026 ajoute 13 M$ du ministère de l'Économie, de l'Innovation et de l'Énergie et un financement du programme ClimatSol.
POURQUOI JE N'ADDITIONNE PAS CES MONTANTS
Ces enveloppes relèvent de programmes différents, couvrent des périmètres différents et s'étalent sur six ans. Les additionner produirait un chiffre spectaculaire et probablement faux, avec un risque réel de double comptage entre l'aide au pont et l'aide à la décontamination. Un chiffre sans méthodologie n'est pas un fait, c'est un décor. Je les présente séparées.
Ce que la Ville donne maintenant
L'entente signée le 7 juillet 2026 remplace celle de juillet 2025. Elle accorde à la Société de développement Angus une exclusivité de 36 mois sur les terrains visés, assortie d'une option d'acquisition pouvant être exercée par phases.
La contribution municipale tient en trois lignes du communiqué. Premièrement, la cession ou la vente des terrains. Deuxièmement, une participation correspondant au montant qu'aurait représenté un congé de taxes municipales de dix ans. Troisièmement, l'engagement d'assurer la décontamination, déjà en cours, et les travaux d'infrastructures prévus pour 2026.
Aucune de ces trois contributions n'est chiffrée nulle part. Ni le prix de vente, s'il y a vente. Ni la valeur du congé de taxes équivalent. Ni le coût résiduel des infrastructures.
Le congé de taxes qui n'en est pas un
La formulation mérite qu'on s'y arrête. La Ville ne consent pas un congé de taxes : elle verse une somme correspondant au montant qu'aurait représenté un congé de dix ans. La nuance est juridique, mais l'effet budgétaire est identique — sauf qu'un congé apparaîtrait comme une recette non perçue, tandis qu'une participation apparaît comme une dépense.
Ce montant est calculable. Il suffit de projeter l'évaluation foncière des quatre immeubles une fois construits, d'y appliquer le taux de taxation applicable et de multiplier par dix. La Ville n'a pas publié ce calcul. Elle l'a nécessairement fait pour signer l'entente.
Ce que « hors marché » veut dire — et ne veut pas dire
Le critère inscrit à l'entente est précis : des loyers au moins 20 % inférieurs à ceux du marché pour des unités neuves comparables, avec des mécanismes assurant la pérennité du caractère hors marché pendant un minimum de 50 ans, et des subventions qui devront servir à réduire les loyers.
Deux observations. La première : « hors marché » n'est pas « logement social ». Le seuil est relatif, pas absolu. Vingt pour cent sous un loyer de marché neuf, dans un immeuble livré en 2029 au centre-ville de Sherbrooke, ne donnera pas nécessairement un loyer accessible aux ménages qui en ont le plus besoin.
La seconde, plus embêtante : l'entente ne définit pas ce qu'est une « unité neuve comparable ». C'est pourtant le dénominateur de tout le calcul. Sans définition ni source de référence, le rabais de 20 % est un engagement dont personne ne peut vérifier l'exécution. Cinquante ans de pérennité sur un pourcentage non défini, ça reste cinquante ans d'un chiffre qu'on ne sait pas mesurer.
La séquence, mise bout à bout
Sherbrooke exproprie un terrain contaminé au coût de 5,68 M$, soit 3,4 fois sa prévision. Elle le décontamine à ses frais, avec l'aide de Québec. Elle y ajoute les infrastructures. Puis elle le cède ou le vend à un organisme sans but lucratif montréalais, avec une exclusivité de 36 mois, et y ajoute l'équivalent de dix ans de taxes municipales.
En retour, quatre immeubles totalisant 200 logements hors marché, un chantier prévu en 2027 et une livraison deux ans plus tard, pour un coût de projet estimé à 80 M$.
Rien de tout cela n'est illégitime. La Société de développement Angus a un dossier crédible, et son président et chef de la direction, Christian Yaccarini, a précisé dès 2025 que son organisation n'est payée qu'au démarrage de la construction, tout le travail en amont étant fait à ses frais. Deux cents logements pérennisés sur 50 ans au centre-ville, ce n'est pas rien.
Mais l'écart entre ce que la Ville communique et ce qu'elle chiffre reste entier. Le communiqué du 7 juillet énumère quatre contributions municipales sans en quantifier aucune. Le seul chiffre disponible, c'est celui que la Ville a déjà payé — et il figure au procès-verbal depuis cinq ans.
La question à poser au prochain conseil n'est pas de savoir si le projet est bon. C'est de savoir combien il coûte.
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- L'asphalte le moins taxé en ville : ce que les stationnements du centre-ville ne paient pas — les sites de la Grenouillère et de Webster, visés par la phase 2, sont aujourd'hui des stationnements.
- Difco : Magog s'était engagée envers Custeau trois mois avant d'être propriétaire — la même mécanique d'engagement municipal envers un promoteur, ailleurs en Estrie.
- « Un itinérant "coûte" 77 600 $ par année. Le loger coûterait moins cher. » — ce que coûte l'absence de logement, quand on met les chiffres côte à côte.
Sources
[1] Ville de Sherbrooke / CFLX 95,5 FM — « Grandes-Fourches Nord : une nouvelle étape vers la transformation du secteur » — 7 juillet 2026
[2] Radio-Canada — « Logements, musée et centre des congrès : de grands projets en branle au centre-ville » — juillet 2026
[3] 107.7 Estrie — « L'expropriation du Bingo Abénaquis coûte plus cher que prévu » — mars 2021
[4] La Tribune — « L'expropriation du Bingo Abénaquis coûtera 5,7 M$ » — 17 mars 2021
[5] La Tribune — « Grandes-Fourches : l'explosion des coûts liée à la contamination... mais surtout à l'expropriation » — 12 septembre 2023
[6] La Tribune — « Le pont des Grandes-Fourches officiellement ouvert » — 20 décembre 2023
[7] Radio-Canada — « Le pont des Grandes-Fourches est ouvert à la circulation de façon officielle » — décembre 2023
[8] Radio-Canada — « Décontamination du secteur des Grandes-Fourches : Québec donne 13 M$ de plus » — 2023
[9] La Tribune — « Le Bingo Abénaquis se cherche un nouveau toit » — 1er août 2018
[10] Radio-Canada — « Vers un nouveau quartier dans le secteur des Grandes-Fourches à Sherbrooke » — 3 juillet 2025